Tekes: Korjausrakentamisessa huikea potentiaali

Tekes on edistänyt korjausrakentamisen palveluiden ja markkinoiden kehittämistä yhdessä kiinteistö- ja rakennusalan tilaajien ja järjestöjen kanssa Korjausrakentamisen kehittämisteemalla, jonka puitteissa on luotu suosituksia niin tilaajille kuin rakennuttajillekin nkorjausprosessien kehittämiseksi.

Tekesin syksyllä 2012 käynnistämä teema on toteutettu osana vuoden vaihteessa päättynyttä Tekesin Rakennettu Ympäristö –ohjelmaa.

Korjausrakentamisen kysynnän kasvu ja asiakastarpeiden muutokset avaavat alalle ja sen nopeimmille toimijoille kokonaan uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Alan toimijoiden kannattaa pyrkiä tämän potentiaalin nopeaan hyödyntämiseen sillä toimintamallien muuttaminen on edessä ennemmin tai myöhemmin. Aktiivisuus tässä muutoksessa jakaa alan toimijat jatkossa kahteen kastiin.

Tekes on aktivoinut korjausrakentamisen kehittämiseen erityisesti ennakkoluulottomia tilaajia ja rakennuttajia. Näiden kokemusten perusteella tilaajille ja rakennuttajille annetaan suosituksia korjausrakentamisen muutoksen johtamiseksi: hankkeiden johtaminen tilaajan tavoitteilla, oikean toteutusmuodon valinta, hankintamenettelyjen monipuolisempi soveltaminen, integrointi sekä mallintamisen hyödyntäminen.

Peruskorjaushankkeiden toteuttamisen tulee lähteä tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista. Hankkeelle asetetut tavoitteet on viestittävä etukäteen palveluntuottajille ja muille hankkeiden osapuolille. Näitä tavoitteita on käytettävä myös hankintojen ja projektien johtamiseen.

Toteutusmuodon valinta tulee perustaa tilaajan tavoitteisiin ja reunaehtoihin sekä hankkeiden ominaispiirteisiin ja tilaajan osaamiseen. Selkeisiin ja valmiiksi harjoiteltuihin kohteisiin sopivat kiinteäsisältöiset ja -hintaiset kokonaisurakat. Monimutkaisempiin riskejä ja mahdollisuuksia sisältäviin hankkeisiin soveltuvat paremmin kokonaisvastuu- (KVR) ja projektinjohtourakat (PJU) sekä kaikkein vaativimpiin kohteisiin yhteistoiminnalliset urakat.

Toteutusmuodon valinnan tulee ohjata hankintamenetelmän valintaa eikä toisin päin. Selkeät ja yksinkertaiset markkinoilta saatavat ratkaisut voi kilpailuttaa halvimmalla hinnalla, mutta asiantuntijapalveluissa pelkkä hinta ei takaa haluttua lopputulosta. Vaativissa hankkeissa hankinnassa kannattaakin käyttää neuvottelumenettelyä. Tilaajien tulisi panostaa myös sopimussuhteiden parantamiseen asettamalla niille konkreettisia tavoitteita ja mittamaalla niiden kehitystä.

Pilkotuista urakoista integrointiin

Korjausrakentamisen kehittämisessä tulee lisätä osapuolten yhteistyötä ja integraatiota. Käyttäjien ja muiden eri toimijoiden ja prosessien integrointi parantaa suunnittelun johtamisen edellytyksiä ja limittää suunnittelun ja rakentamisen paremmin yhteen. Vaativimmissa kohteissa suunnittelijat, urakoitsijat ja tärkeimmät toimittajat kannattaa valita jo heti hankkeen alussa.

Mallintaminen kannattaa myös korjausrakentamisessa kun se tehdään tilaajan tavoitteiden ja kohteen vaatimusten edellyttämässä laajuudessa. Mallintaminen tarjoaa paremmat välineet hankkeiden johtamiseen ja päätöksentekoon sekä viestintään ja vuorovaikutukseen. Se myös pakottaa eri osapuolet integroitumaan ja lisää näin väkisinkin toimijoiden välistä yhteistyötä.

Asunto-osakeyhtiöiden asema korjausrakentamisen ekosysteemissä on huono. Taloyhtiöillä ja isännöitsijöillä ei ole tarvittavaa osaamista peruskorjaushankkeiden suunnitteluun ja johtamiseen. Taloyhtiöiden peruskorjauksiin tulisikin kehittää omat nykyistä yksinkertaisemmat mallit ja asiakirjat. Tähän tarvitaan koko toimialan ja viranomaisten tukea.

Korjausrakennushankkeet pitävät yhä useammin sisällään erilaisia rakentamisen muotoja. Sama kohde saattaa sisältää purkamista, uudisrakentamista, peruskorjausta ja saneerausta. Homeisten paikkojen pölyinen piikkaaminen luo toisenlaisia mielikuvia kuin asuinkerrostalon uudistaminen. Korjausrakentamiselle tulisikin keksiä kokonaan uusi käsite tai määritelmä.

Korjausrakentaminen kehittämisteemana
Tekesin syksyllä 2012 käynnistämä korjausrakentamisen kehittämisen teema on toteutettu osana vuoden vaihteessa päättynyttä Tekesin Rakennettu Ympäristö –ohjelmaa. Teemaan osallistuneet tilaajaorganisaatiot ovat: As Oy Mäkilinna, Espoon Tilakeskus-liikelaitos, Helsingin yliopisto, Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy, Koy Jyrkkälänpolku, Liikelaitos Oulun Tilakeskus, Rajamäen Uimahalli Oy, SATO Oyj ja SOK Kiinteistötoiminnot / ABC-ketju.

Korjausrakentamisen kehittämisen tavoitteet ja tulevaisuuden linjaukset perustuvat teeman puitteissa toteutettuihin pilottihankkeisiin, lähes sataan asiantuntijahaastatteluun ja tapaamiseen sekä toimialajärjestöjen kanssa keväällä 2014 järjestettyyn round table –keskustelusarjaan.