Kiinteistöstrategia kuntoon: ”Vastuunjaon pitää olla selkeä, jotta rakennusta voidaan huoltaa tarkoituksenmukaisesti”

Opinnäytetyön oppeja: Rakennus rapistuu, jos viesti ei kulje eikä vastuuta kanna kukaan. Ja tieto säilyy ajan tasalla parhaiten pilvessä.

Talotekniikan insinööri Saana Grün ryhtyi tekemään opinnäytetyötään hyvin pragmaattisista lähtökohdista vuonna 2022.

– Piti valmistua ja opinnäytetyön kanssa alkoi tulla hieman kiire. Olin aiemmin tehnyt äitini talossa kuntokartoituksen ja pidin tuota projektia mielekkäänä ja kiinnostavana. Päätin lähestyä lähiympäristön kuntia kyselemällä, olisiko heillä aihetta opinnäytetyölle. Juvan kunta vastasi, että heillä voisi olla kiinteistöstrategian päivittämiseen liittyvää tehtävää, ja päätin tarjota heille vastaavaa työtä kuin olin äitini taloon tehnyt, toki pienimuotoisemmin, Grün kertoo.

Kiinteistöstrategian päivittämiseen tarvitaan paljon tietoa rakennusten kunnosta, joten kuntoarvion tekeminen oli perusteltua ja ajankohtaista. Työn lopputuloksena syntyi neljä kuntoarvioraporttia muistuttavaa katselmusta ja kunnossapitosuunnitelmaehdotukset neljästä kiinteistöstä: Juvan kunnanvirastosta, Paatelan kyläkoulusta, vesiliikuntakeskus Sampolasta ja Savoset-monipalvelukeskuksesta.

Vastuunjaon pitäisi olla selkeä, jotta rakennusta voidaan huoltaa tarkoituksenmukaisesti.

Grün kertoo, että kunnanvirasto valikoitui tarkasteluun sen vuoksi, että se on hyvin keskeinen, kunnan omistama kiinteistö. Sampola valittiin siksi, että sen tilat ovat suhteellisen uudet, ja Paatelan kyläkoulun kuntoarviokatselmus on käyttökelpoinen vertailussa muiden kyläkoulujen kesken.

Savoset-monipalvelukeskus poikkesi valituista kohteista siltä osin, että rakennus on vuokrattu ulkopuoliselle toimijalle, ja sen kunnosta ei ollut juurikaan tietoa.

Alkuun Grün laati listaukset jokaisen rakennuksen kaikista rakenteista ja tekniikasta ja sopi haastattelut jokaisen kohteen nimetyn asiantuntijan kanssa. Grün laati haastattelurungon Rakennustiedon Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapito RT18-10922-ohjekortin avulla.

Ohjekortissa jokainen rakenne ja tekninen osa on määritelty erikseen. Lisäksi tekninen käyttöikä ja huolto- ja tarkastusväli on määritelty jokaiselle osalle erikseen.

– Laadittuani kyselylomakkeen haastattelin jokaisen rakennuksen asiantuntijan erikseen. Sen jälkeen annoin rakennukselle kuntoluokan RT-kortin avulla asteikolla 1–5 asiantuntijan vastauksen perusteella ja laskin rakennuksen käyttöasteen. Käyttöasteen avulla kunnan puolella pystytään tekemään arvioita, pitäisikö esimerkiksi rakennuksen käyttötarkoitusta muuttaa.

Grün sovelsi kerättyjä tietoja ohjekortin avulla ja määritteli jokaisen osan kohdalle, milloin seuraavat korjaustoimenpiteet pitäisi tehdä.

– Kuntoarvioraporttien valmistumisen jälkeen laadin jokaiselle rakennukselle PTS-kuntosuunnitelmaehdotukset, jotka sisälsivät yksityiskohtaisesti kaikki rakenteet, vesi- ja viemärijärjestelmät sekä lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Tein taulukot jokaiselle osa-alueelle suositelluista korjaustoimenpiteistä.  Aikataulullisesti ehdotuksessa huomioitiin se, että samankaltaisia remontteja ajoitettaisiin samalla ajankohdalle, ettei koko ajan olisi jotain pientä remonttia työn alla.

Vastuunjako selkeäksi

Projektin aikana muutama asia pääsi yllättämään. Yllätyksenä tuli esimerkiksi Paatelan koulun osalta se, että koulu oli ikäänsä nähden hyvässä kunnossa. Toinen, ei niin mukava yllätys etenkään omistajan kannalta oli se, että Savoset-monipalvelukeskuksessa rakennuksen osalta kunnosta ollut juuri mitään tietoa. Juvan kunta on vuokrannut kiinteistön ulkopuoliselle toimijalle, ja kunnossapidon osalta ei ollut selkeää sopimusta.

– Rakennuksen kunto oli rapistunut ja katossa oli mittava kosteusvaurio. Juvan kunnantalossa yllätti se, että käyttövesiputket oli asennettu hormeihin, ja niissä ei ollut kerroskohtaisia sulkuja lainkaan. Vuodon sattuessa olisi vaikea selvittää sen alkuperää, kun sulut puuttuvat. Energiaselvityksiä ei ollut minkään rakennuksen osalta, eikä energiankulutuksesta ollut selkeää tietoa.

Vastuunjaon pitäisi olla selkeä, jotta rakennusta voidaan huoltaa tarkoituksenmukaisesti.

 – Jos kukaan ei tiedä, missä kunnossa tietty kiinteistö on, niin kommunikaatiossa on paljon parantamisen varaa. Suosittelin myös kirjallista vastuunjakosuunnitelmaa.

Juvan kunnalla on käytössä kiinteistön ylläpitosovellus BEM eli Buildercomin ylläpitämä, pilvipalvelussa toimiva kiinteistötietojärjestelmä. Järjestelmään voi liittää erilaisia lisäosia.

Kiinteistöihin tulisi tehdä mittavia remontteja seuraavan 20 vuoden aikana.

– Tämän projektin ajaksi järjestelmään tilattiin lisäosa, minkä avulla voi päivittää korjaustoimenpiteet, ajankohdan ja budjetin lukujärjestysmäiseen näkymään. Pilvessä toimiva projektinhallinta on toimivampi kuin esimerkiksi Excel-taulukko; niiden kanssa tulee helposti sekaannuksia, jos kaikilla ei ole ajantasainen tieto päivitettynä. Lisäosa oli mielestäni toimiva ja suosittelin sen käyttöönottoa.

Isoja remontteja tiedossa

Projektin aikana tuli esiin, että kaikkiin kiinteistöihin tulisi tehdä mittavia remontteja seuraavan 20 vuoden aikana ja kaksi isohkoa remonttia pitäisi toteuttaa pikaisella aikataululla.

”Vaihtoehtona voisi olla toimistotilan muuntaminen hybriditoimistoksi.”

Kunnanvirastossa oli 40 vuotta vanha ilmanvaihtojärjestelmä, joka on jo tiensä päässä. Se pitäisi uusia. Myös Paatelan koulun öljylämmityksen käyttöikä on tullut täyteen. Lisäksi hallitus on linjannut, että öljylämmityksestä pyritään luopumaan julkisella sektorilla vuoteen 2024 mennessä eli hyvinkin pian.

– Syrjässä sijaitsevassa koulussa sähköt katkeavat silloin tällöin, jolloin tila kylmenee nopeasti. Suosittelin varavirtalähteeksi aurinkopaneeleja; öljylämmityksen tilalle suosittelin lämpöpumppua, jonka voi liittää olemassa oleviin vesikiertoisiin pattereihin.

Tilat hybridikäyttöön

Grün teki kaikkiin rakennuksiin käyttöasteen haastattelun yhteydessä. Lisäksi kunnantalon osalta laskenta tehtiin pistokokeena paikan päällä.

– Tämän kokeen perusteella kunnantalon käyttöaste oli vain 45 prosenttia. Se aiheutti paljon pohdintaa, miten rakennuksen saisi paremmin hyötykäyttöön. Pandemian jälkeinen hybridityöskentely on jäänyt Juvallakin vakiintuneeksi käytännöksi, ja työhuoneista yli puolet oli kokeen aikana tyhjillään.

Grün pohti, että vaihtoehtona voisi olla toimistotilan muuntaminen hybriditoimistoksi siten, että kenelläkään ei olisi omaa työhuonetta.

– Työhuoneet olisi käytössä ennakkovarauksella. Lisäksi esillä oli vaihtoehtona se, että kirjasto siirtyisi rakennuksen alakertaan.

Grün opiskelee tällä hetkellä energiatekniikan diplomi-insinööriksi Vaasan yliopistossa.

– Energia-ala kehittyy, ja osaajia tarvitaan tulevaisuudessa. Töitä varmasti riittää. Tähtään korjausrakentamiseen liittyviin tehtäviin; konsultointi ja kansainvälisyys kiinnostavat erityisesti.

Grün on valmistunut myös ammattikoulun rakennuslinjalta.

– Ammattiopinnoista on ollut paljon hyötyä. Osaan hahmottaa, miten lvi-tekniikka sulautuu rakenteisiin.