Kiinteistöliitto: Korjausrakentamisen näkymät hiipuneet

Korjausrakentamisen yllä on tummia pilviä, selviää Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometrista. Kasvuvirettä on akuuteissa energiahankkeissa ja sähköautojen latausjärjestelmien hankkeissa, mutta kokonaisuutena tarkastellen barometrin tulokset eivät ennakoi merkittävää kasvua taloyhtiöiden korjaamisessa lähiaikoina. Rahoituksen kallistuminen ja saatavuushaasteiden lievä kasvu ovat tuoneet lisäpulmia taloyhtiöille.

Miltei joka toisella Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometriin vastanneista on tänä vuonna taloyhtiössään korjaushanke, kerrotaan Kiinteistöliiton tiedotteessa. Korjaus- ja urakointivaihe on näistä runsaalla puolella yhtiöistä, ja tarjouspyyntövaihe joka kuudennella. Kun verrataan barometrin tuloksia taaksepäin, havaitaan, että korjaushankkeiden suunnittelu- ja toimeenpanovaiheissa olevien osuudet eivät ole kasvaneet pariin vuoteen, ja syksyllä 2021 vallinnut toiveikkuus himmeni kevääseen 2022 mennessä. 

Taloustilanne varjostaa korjaushankkeita

Barometrissa laskettava vastausvuoden ilmapuntarin tulos on laskenut vuoden takaisesta, ja sama koskee myös odotusta tulevalle vuodelle. Kuluvan vuoden ilmapuntarin saldoluku supistui sekä kerrostalojen että rivitalojen kohdalla, ja ainoastaan Itä-Suomessa saldoluku kohosi edellisiin havaintoihin nähden. Näkymät ovat suuralueista parhaat pääkaupunkiseudulla, jossa lukujen perusteella voi olla hienoista kasvua sekä 2022 ja 2023.

Koko Suomessa vastanneista 26 prosenttia arvioi, että heidän taloyhtiönsä korjausrakentaminen kasvaa kuluvana vuonna. Vastanneista 31 prosenttia sen sijaan odottaa, että korjaaminen supistuu heidän yhtiössään viime vuoteen verrattuna. Vuodelle 2023 vastaajissa on yhtä paljon kasvua ja supistumista odottavia, molempia 29 prosenttia kaikista vastaajista.

Ajankohtainen taloustilanne varjostaa entistä raskaammin korjausrakentamisen näkymiä. Miltei 40 prosenttia vastaajista ilmoitti, että ajankohtainen taloustilanne vaikuttaa heikentävästi korjaushankkeiden ja ylläpitotoimenpiteiden toteutumiseen. Tämä on Kiinteistöliiton mukaan korkein lukema sitten mittauksen aloittamisen vuonna 2014. Edelleen kuitenkin reilu enemmistö, 59 prosenttia vastaajista, ilmoitti, ettei taloustilanteella ole vaikutusta toimenpiteiden toteutumiseen.

Barometrissa kohdistettiin kevään tapaan huomiota myös mahdollisiin vaikutuksiin, joita koronapandemian seuraukset ja Ukrainan sota ovat tuoneet taloyhtiöidensä korjaushankkeisiin ja talouteen. Yleiskuva ei ole keväästä merkittävästi muuttunut. Kolmasosa ei ole havainnut vielä muutoksia. Varautumista nouseviin korjauskustannuksiin on kuitenkin tehty kuitenkin keväistä enemmän, 35 prosentissa yhtiöistä. Tarjoushintojen nousua on nähtävissä 19 prosentissa vastauksia. Isännöitsijöiden vastauksissa vaikutuksia oli kuitenkin hallitusjäseniä yleisemmin näkyvissä.

− Kaiken kaikkiaan barometrin tuloksista on poistunut ensimmäisen koronavuoden jälkeisen ajan kasvutoiveikkuus. Kasvua on kuitenkin selvästi havaittavissa energiaan liittyvissä hankkeissa, jolla pystytään reagoimaan myös kulupaineisiin. Talouden ja rahoituksen nousseet haasteet lisäävät aina tarvetta entistäkin suunnitelmallisempaan toimintatapaan taloyhtiöissä, arvioi Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero tiedotteessa.

Lämmitysjärjestelmien hankkeet nousseet pinnalle

Putkistohankkeet, lämmitysjärjestelmän uudistaminen, latausinfran rakentaminen ja rakennusten ulkokuoren hankkeet ovat yleisimmät korjaushankkeet kerrostaloissa tänä vuonna. Lämmitysjärjestelmä- ja latausinfrahankkeiden lisäksi nousua on edelleen havaittavissa myös aurinkosähköhankkeiden määrässä.

Rivitaloissa painottuvat eniten piharakenteiden, rakennusten ulkokuoren ja latausinfran hankkeet.

Sähköautojen latausinfrahankkeiden vilkkaus jatkuu

Alkavalla viisivuotiskaudella kerrostaloissa sähköautojen latauspisteet ovat selkeästi yleisin hanke, 40 prosentin osuudella kaikista vastaajista. Seuraavaksi yleisimpiä hankkeita ovat ulkovaipan kaikki korjaukset, ja putkistojen korjaukset. Aurinkosähköhankkeiden määrä ja osuus on kasvussa.

Rivitaloyhtiöissäkin sähköautojen latauspaikat ovat kärkipaikalla 40 prosentin osuudella kaikista vastaajista. Ikkunoiden ja ulko-ovien ja piharakenteiden hankkeita ilmoitti noin joka neljäs vastaajista. Julkisivuja ja vesikattoa koskevat korjaukset olivat esillä noin joka viidennessä rivitaloyhtiöissä lähimmän viiden vuoden aikana. Myös rivitaloyhtiöissä aurinkosähköjärjestelmissä hankkeita on yhä enemmän.

Rahoituksen saatavuudessa hienoista heikennystä

Korjauslainojen saatavuudessa on lainatarjousten perusteella tapahtunut hieman heikennystä kevääseen ja viime syksyyn nähden. Enintään yhden lainatarjouksen saaneiden määrä on kasvanut nyt jo 44 prosenttiin. Vastaajista 5 prosenttia ei ollut saanut ainuttakaan rahoitustarjousta.

Lainarahoituksen saamisen arvioidaan jonkin verran heikentyneen viimeisen puolen vuoden aikana. Mutta edelleen kuitenkin suurin osa, 77 prosenttia vastaajista, arvioi lainansaannin pysyneen ennallaan. Sen sijaan lainaehtojen odotukset ovat edelleen selvästi heikentyneet. Nyt jo peräti 74 prosenttia vastaajista odottaa heikentyviä lainaehtoja, ja parantuvia ei juuri kukaan vastaajista.

− Markkinakorkojen nousu alkoi ryminällä kesällä 2022, mikä on havaittu myös taloyhtiöissä. Suurelta osin taloyhtiöitä koskevat viitekorkojen nousut ajoittuvat kuitenkin vasta ensi vuoden kevääseen ja kesään, mikä on kuitenkin hyvä jo tässä vaiheessa tiedostaa taloyhtiöissäkin, sanoo Jukka Kero tiedotteessa.

Lainamarginaali jonkin verran kasvanut

Taloyhtiöiden korjauslainojen lainamarginaalin mediaani on kääntynyt nousuun. Syys-lokakuussa vastanneiden tapausten marginaalin mediaani oli 0,93 prosenttia, kun keväällä lukema oli 0,85. Vastauksista 80 prosenttia on välillä 0,5–2,5 prosenttia. Yhä enemmän raportoidaan runsaan kahden prosentin marginaaleista.

Korjauslainojen korkosuojauksesta ilmoitti hieman alle 10 prosenttia vastaajista. Näistä 45 prosentilla oli mallina kiinteä korko, korkokatto 33 prosentilla.

Taloyhtiöiden sähkösopimuksissa kohdataan markkinahintojen nousu

Barometrissa kerättiin vastauksia myös taloyhtiöiden sähkösopimusten mallista ja sähköenergian hinnasta vastaushetkellä. Tulosten perusteella on nähtävissä, että noin 70 prosentilla vastanneiden taloyhtiöillä oli määräaikainen sähkösopimus kiinteistösähkössä. Tämä selittää merkittävällä tavalla sitä, että sähköenergian sopimushinta oli vastaushetkellä kerrostaloissa viime kuukausien markkinahintaan nähden erittäin matala, noin 6,50 snt/kWh. Havainnoista 80 prosenttia oli väliltä 4,0–27,5 snt/kWh.

Tulosten perusteella määräaikaisia sopimuksia päättyy merkittäviä määriä tämän vuoden viimeisellä neljänneksellä sekä vuonna 2023 ja 2024.

− Vastausten perusteella voidaan arvioida, että taloyhtiöt kohtaavat isolta osaltaan muuttuneen energiamarkkinan hintaolosuhteet vasta vuonna 2023. Sopimustilanne on muodostanut vuodelle 2022 taloudellista puskuria, mikä onkin ollut taloyhtiöissä tarpeen. Sähkö- ja energiamarkkinoiden tulevien kuukausien ja vuosien kehitys määrittää sen, miten voimakas sähkön hinnan nousu ja hintojen vaihtelu taloyhtiöissä lopulta kohdataan, toteaa Jukka Kero.

Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometri

Suomen Kiinteistöliiton ja Suomen Kiinteistölehden Korjausrakentamisbarometrissa on vuodesta 2009 selvitetty asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamisen ja hyvän kiinteistönpitotavan toteutumista. Syksyllä 2022 Korjausrakentamisbarometri tavoitti 3919 vastaajaa.

Vastaajista 3558 oli asunto-osakeyhtiöiden hallituksen edustajia, 271 isännöitsijätehtävissä toimivaa henkilöä ja 90 muuta taloyhtiöiden edustajaa. Kysely toteutettiin nettikyselynä 29.9.–12.10.2022. Kyselyssä raportoidut ns. saldoluvut saadaan vähentämällä supistuvaa kehitystä ennakoivien osuus kasvavaa kehitystä ennakoivien osuudesta.