Vuoden linjasaneeraus tehtiin perinteisin menetelmin –”Viestinnällä on merkittävä rooli, etenkin näin isossa kohteessa”

Linjasaneerauksessa kylpyhuoneet ja saunaosastot uusittiin kokonaisuudessaan vesieristeineen ja rakenteineen. Remontti toteutettiin perinteisin menetelmin, sukitusta hyödynnettiin ainoastaan talojen pohjaviemäreiden kunnostuksessa.

– Viemärikalusteiden paikkoja vaihdettiin osittain. Pihaviemärit kulkivat pitkälti samoissa kaivannoissa talojen välisten uusittavien putkitusten kanssa, jolloin myös niiden osalta sukituksen hyödyt menetettiin. Talojen pohjaviemäreiden kunnostuksessa sukitusta sen sijaan hyödynnettiin, sillä tilamuutoksia ei tehty eikä ollut tarvetta lattioita muistakaan syistä avata, kertoo Maaskola oy:n suunnittelija Anne Salmela.

Kyseessä oli projektinjohtourakka tavoite- ja kattohinnalla. Mallissa suunnitelmia ei laadita kerralla valmiiksi perinteiseen tapaan, vaan suunnitelmista tehdään urakoitsijan hankintoja palvelevia paketteja. Näin työt saadaan nopeammin käyntiin ja pystytään muokkaamaan tarvittaessa sisältöä ja laajuutta työn edetessä.

Lvi-suunnittelijan näkökulmasta linjasaneeraus oli projektina hyvin tavanomainen.

– Toki isompi, useamman kerrostalon kohde on yleisesti vaativa laajuutensa ja yhteisten teknisten järjestelmiensä osalta. Tässä kohteessa ei kuitenkaan tullut vastaan mitään meille tavanomaisuudesta poikkeavaa, sillä olemme toimistona erikoistuneet korjausrakentamiseen ja tehneet paljon vaativien kohteiden sekä arvokiinteistöjen saneerauksien suunnittelua, Salmela kertoo.

Viestinnän rooli on tärkeä

Koko hankkeen ajan pidettiin aktiivisesti tilannekatsauspalavereita, työmaakokouksia, suunnitelmakatselmuksia ja yhteensovituspalavereita. Lisäksi johtoryhmä kokoontui noin kerran kuussa.

Remontti on asukkaalle kallis, ja koko prosessin pitää olla sellainen, että myös osakkaat ovat tyytyväisiä. Viestinnän pitää toimia ulkoisesti, sisäisesti ja urakkaan osallistuvien tahojen kesken. Suunnitelmakatselmuksissa ja yhteensovituspalavereissa käsiteltiin ja ratkottiin toteutusvaihtoehtoja sekä tarkennettuja suunnitelmia. Tällä tavalla yllätyksiä saatiin karsittua vähemmälle.

–  Teemme jatkuvasti työtä sen eteen, että meidän putkiremonttikonseptimme on kunnossa. Viestinnällä on siinä merkittävä rooli, etenkin näin isossa kohteessa. Asiat pitää kertoa siten, että kaikki ymmärtävät, mistä on kyse. Vastustus lähtee yleensä siitä, että ihmiset eivät ymmärrä asiaa tai kokonaisuutta, Leo Maaskola oy:n toimitusjohtaja Kari Seitaniemi sanoo.

Remontin aikana osakasviestintä toteutettiin etukäteen tehdyn suunnitelman mukaisesti. Viestinnän hallinnointia varten perustettiin erillinen viestintäryhmä. Viestintäkoordinaattori vastasi viestien välittämisestä työmaan ja johtoryhmän kokousten välillä.

– Taloyhtiö koostuu aina asukkaista ja heidän kodeistaan. Tekijöiden pitää olla tavoitettavissa sekä asukkaille että osakkeiden omistajille. Annoin itse kaikille asukkaille omat yhteystietoni, jotta he saattoivat soittaa, jos heräsi kysyttävää. Haluamme olla ihmisläheinen ja helposti lähestyttävä insinööritoimisto.

Osakkaille toimitettiin viikoittain päivityksiä hankkeen etenemisestä, ja taloyhtiön hallitus valvoi aktiivisesti työmaata. Lisäksi asukkailta kerättiin jatkuvasti palautetta. Havainnot välitettiin viestintäryhmälle. Seitaniemi kertoo, että yhteistyö taloyhtiön hallituksen kanssa sujui hyvin. Osakasmuutosten osalta aikataulu oli tehty selkeäksi.

– Hallituksenkin on helpompi käsitellä asioita asukkaiden kanssa, kun projektin vaiheet on viestitty selkeästi. Se on osa hyvää putkiremonttiprosessia, että asiat kerrotaan ymmärrettävästi.

Sähköpostitennis ei toimi

Maaskolan suunnitteluprosessissa on tärkeää se, että asiat tehdään oikea-aikaisesti. Jokainen suunnittelija huomioi oman tonttinsa lisäksi kokonaisuuden, ei vain omaa osa-aluettaan.

– Suunnittelijatiimin jäsenten pitää puhaltaa yhteen hiileen ja tietää koko ajan, mitä kollega tekee. Se vaatii paljon sisäistä organisointia ja viestintää.

Siitä Seitaniemi on ollut itse vastuussa. Lisäksi pitää puhaltaa yhteen hiileen muiden projektissa toimivien kanssa.

– Suurin osa ongelmista johtuu siitä, että ihmisten välillä ei ole dialogia.

Seitaniemen mielestä sähköpostitenniksellä ei asioita kannata ratkoa.

– Meillä on tapana kokoontua keskustelemaan, joko paikan päälle tai Teamsiin. Se on huomattavasti tehokkaampaa kuin asioiden edestakaisin pallottelu sähköpostin välityksellä.

Elinkaarilaskelma ymmärrettävässä muodossa

Taloyhtiöiden putkiremontin suunnitteluvaiheeseen sisältyy Maaskolalla aina elinkaarilaskelma.

– Tämänkaltaisessa remontissa elinkaarilaskelma esitetään asukkaille ymmärrettävässä muodossa, ei miljoonissa euroissa. Kerromme selkeästi, onko lopputulos asukkaan kukkaron kannalta miinusmerkkinen.

Saneeraushankkeessa toteutettiin useita energiansäästötoimenpiteitä. Vesikatolle asennettiin aurinkopaneelit ja käyttöön otettiin lämmöntalteenottojärjestelmä. Jokaiseen huoneistoon asennettiin etäluettava vesimittari. Poistoilmanohjausta järkeistettiin ja märkätiloihin asennettiin vettä säästäviä kalusteita. Taloyhtiön rakennuksien E-luokka parantui hankkeen myötä E:stä C:hen.

Kun vesijohdot ovat 48 vuotta vanhat, niin kuin ne tässä kohteessa olivat, niin tosiasia on se, että ne ovat elinkaarensa päässä.

Asukkaat muuttivat talo kerrallaan pois remontin ajaksi.

– Se palveli tietysti eniten Lvi-Trioa eli urakoitsijaa, aikataulussa ja budjetissa pysyminen oli helpompaa. Jos ensimmäisen talon kohdalla alkaa myöhästely, niin se on kokonaisuuden kannalta katastrofi.

Suunnitelmia muokattiin yhdessä urakoitsijan kanssa. Ennen urakan käynnistymistä urakoitsija selvitti nykyiset rakenteet purkamalla taloyhtiön omistaman asunnon märkätilat. Purkutyön tulokset hyödynnettiin, suunnittelussa, kustannusten tarkentamisessa ja työmenetelmien suunnittelussa.

– Me teemme aina tämän kaltaisissa projekteissa yhteistyötä urakoitsijan kanssa. Me emme marssi tilaajan luokse tekemään omia ehdotuksia, vaan keskustelemme aina ensin urakoitsijan kanssa.

Kaikkia toteutussuunnitelmia ei tehty kerralla. Suunnitelmia muokattiin, kun ensimmäisten avausten jälkeen nähtiin, minkä verran alkuperäiset suunnitelmat heittivät.

Salmela lisää, että mitään isoja muutoksia talojen välillä ei tehty, mutta toteutusta kehitettiin koko projektin ajan mahdollisuuksien mukaan. Suunnitelmakatselmuksien ja yhteensovituspalaverien muodossa saatiin ennakkoon käsiteltyä ja ratkottua toteutusvaihtoehtoja sekä tarkennettua suunnitelmia. Siten yllätyksiä ja niihin liittyviä epäselvyyksiä saatiin karsittua vähemmälle.

Putket elinkaarensa päässä

Päätös linjasaneerauksesta tehtiin puhtaasti elinkaaren perusteella.

– Kun vesijohdot ovat 48 vuotta vanhat, niin kuin ne tässä kohteessa olivat, niin tosiasia on se, että ne ovat elinkaarensa päässä ja ne pitää vaihtaa, Seitaniemi sanoo.

Terminä putkiremontti tai linjasaneeraus ei Seitaniemen mielestä täysin vastaa hanketta – remontti oli niin kokonaisvaltainen.

– Kohteessa tehtiin jopa kaavoitus täydennysrakentamista silmällä pitäen. Tontilla on iso lisärakentamispotentiaali, ja vanhojen talojen pitää olla houkuttelevia silloin, kun tontille tulee uudisrakentamista. Talojen pitää pystytä vastaamaan tämän päivän vaatimuksiin, ja energiatehokkuus on tietysti avainasemassa.

Asukkaiden poismuutto palveli eniten eli urakoitsijaa.

Leo Maaskola oy:n tarjoama suunnittelun kokonaispalvelu sisälsi rakennesuunnittelun, lvi-suunnittelun sekä sähkö- ja telesuunnittelun. Kari Seitaniemitoimi itse projektissa talotekniikan pääsuunnittelijana. Suunnittelutyön teki tiimi, johon kuului yhteensä yhdeksän suunnittelijaa. Lvi-suunnittelijoita oli kaksi, Anne Salmela ja Pekka Judin. Projektinjohto ja valvonta olivat Rapp Valvontakonsultit oy:n vastuulla.

Kilpailun voittaneessa As oy Säästörastissa tehtiin tarveselvitys vuonna 2017, Maaskolan suunnittelijat aloittivat työnsä vuonna 2018. Seitaniemi sanoo, että onnistumisen elementit olivat kokonaispalvelu, viestintä ja vastuullisuus. Asunto-osakeyhtiössä on kuusi taloa ja yhteensä 232 asuntoa.