Kiinteistökauppa käy vilkkaasti
Suomen kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntivolyymi jatkaa kasvuaan. Matalat korot ja vakaat nettotuotot houkuttelevat pääomia kiinteistömarkkinoille kautta maailman. Vahva sijoituskysyntä painaa parhaiden kohteiden tuottovaatimuksia alaspäin.
Käyttäjien muuttuvat tarpeet ja alavireinen taloustilanne näkyvät vahvasti toimitilavuokramarkkinoilla, jossa tyhjien tilojen määrä jatkaa kasvuaan ja vuokratasot ovat laskeneet. Asuntovuokrien nousu jatkuu kasvukeskuksissa vahvan kysynnän siivittämänä.
Kuluvan vuoden kiinteistökauppojen volyymin odotetaan nousevan Euroopassa kaikkien aikojen huippulukemiin. Kansainvälisen sijoituskiinnostuksen liepeet yltävät myös Suomen markkinoille, joskaan vuosien 2006 ja 2007 huipputasoja ei tultane saavuttamaan.
Kiinteistökauppoja tehty reilusti yli neljän miljardin euron arvosta
Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi nousi KTI Transaktioseurannan mukaan 4,1 miljardiin euroon, mikä lähentelee viime vuoden kokonaisvolyymiä. Kauppaa on käyty monipuolisesti kaikenlaisista kiinteistöistä, ja markkinoilla on nähty niin suuria yksittäisten kiinteistöjen kauppoja kuin erilaisia salkkukauppojakin.
Keskon keväinen suurjärjestely sekä muutamat muut merkittävät salkkukaupat nostavat vähittäiskaupan kiinteistöt eniten vaihdetuksi kiinteistösektoriksi. Asuntokiinteistöjen kaupankäynti on viime vuosina noussut aivan uuteen mittakaavaan, ja tämän vuoden vuokra-asuntosalkkukauppojen volyymi lähentelee jo miljardia euroa.
Uusia toimijoita tulee markkinoille
Kiinteistömarkkinoiden toimijapohja laajenee. Kuluvana vuonna Suomeen on rantautunut kymmenkunta uutta ulkomaista kiinteistösijoittajaa. Myös kotimaisten sijoittajien määrä on kasvanut uusien kiinteistörahastojen ja -yhtiöiden perustamisen myötä.
Suurin kotimainen uusi toimija on Ilmarisen, ruotsalaisen AMF Pensionsförsäkringin sekä Keskon perustama Ankkurikadun Kiinteistöt Oy, jolle Kesko myi 650 miljoonan euron kiinteistöt viime keväänä. Ilmarinen ja AMF perustivat yhdessä myös Antilooppi Oy:n, jolle Ilmarinen myi yli 400 miljoonan euron arvosta toimistokiinteistöjä.
Parhaiden kiinteistöjen tuottovaatimukset painuneet ennätysmataliksi
Helsingin keskustan parhaiden toimistokiinteistöjen keskimääräinen tuottovaatimus oli lokakuun RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa kaikkien aikojen matalimmalla tasollaan, tasan viidessä prosentissa.
Tämä on barometrin 20-vuotisen historian matalin taso. Vaikka parhaat kohteet ovat arvossaan, ovat sijoittajat kuitenkin edelleen varovaisia, ja riskillisempien kohteiden tuottovaatimukset ovat jopa nousseet hienoisesti viimeisen puolen vuoden aikana.
Markkinatilanteen paineet näkyvät nyt jopa parhaiden alueiden vuokratasoissa. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi laski 0,5 prosentilla viimeisen puolen vuoden aikana. Vuositasolla indeksi on noussut 0,6 prosenttia. Viimeisen puolen vuoden aikana valtaosa keskustan sopimuksista on tehty hieman edellistä puolivuotisjaksoa matalampiin vuokratasoihin. Viimeisen puolen vuoden aikana alkaneiden toimistosopimusten mediaanivuokrataso on ollut 27 euron tuntumassa.
Tyhjien toimistotilojen määrä jatkaa kasvuaan
KTI:n vuokratietokannassa suurten sijoittajien omistamien toimistojen käyttöaste on pudonnut nyt 80 prosenttiin. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa tyhjien tilojen määrän odotetaan jatkavan kasvuaan myös tulevalla puolivuotisjaksolla.
Vaikka vuokramarkkinoiden yleiskuva on joidenkin merkittävien uusien vuokrausten kautta piristynyt, hakevat vuokralaiset pääsääntöisesti entistä tehokkaampia ja pienempiä tiloja, mikä kasvattaa tyhjien tilojen määrää entisestään. Tämä johtuu työn tekemisen tapojen muutoksesta, eivätkä elinkeinorakenteen muutos ja nihkeänä jatkuva taloustilanne paranna tilannetta.
Asuntovuokrien nousu jatkuu vahvan kysynnän siivittämänä
Kasvukeskusten vahva vuokra-asuntokysyntä ylläpitää asuntosijoittamisen houkuttelevuutta. KTI:n asuntovuokraindeksit osoittavat 3–4 prosentin vuosinousua kaikissa kasvukeskuksissa. Nousu on ollut voimakkainta Espoossa ja Vantaalla. Etenkin pienten asuntojen kysynnän uskotaan säilyvän vahvana myös lähitulevaisuudessa kasvavasta vuokra-asuntotarjonnasta huolimatta.
