Energiakatsastusmallin avulla kohti hiilineutraaliustavoitteita – ”Takaisinmaksuaika voidaan parhaimmillaan laskea kuukausissa”

Tuomas Kotajärven opinnäytetyö osoittaa energiakatsastuksen olevan tehokas keino tunnistaa rakennuksen energiankäyttöön liittyviä keskeisiä parannuskohteita. Energiakatsastuksen tavoitteet tukevat kiinteistönomistajien intressejä, mikä mahdollistaa mallin laajemman hyödyntämisen kiinteistösektorilla. 

Kotajärvi sanoo, että Senaatti-konserni on edelläkävijä laajamittaisen katsastusmallin käyttöönotossa. 

– Insinöörityö jakautuu neljään pääaihealueeseen: ilmastotavoitteet ja lainsäädäntö, katsastustoiminta yleisesti, pilottikatsastukset ja niiden analysointi sekä neljäntenä katsastusmallin oleelliset kehityskohteet.

Kotajärven työssä käytetään pilottikatsastusraportteja ja katsastajien palautekyselyn tuloksia tutkimusaineistona. 

– Tarkastelun kohteena oli 12 erilaista rakennusta, joista oli tehty katsastajien toimesta energiakatsastusraportit. Lisäksi katsastajille suunnatulla kyselyllä kerättiin tietoa katsastusprosessista ja sen toimivuudesta. 

Tukee hiilineutraaliustavoitetta

Kotajärvi sanoo, että toimintamallin avulla pyritään viemään katsastusprosessia oikeaan suuntaan ja tukemaan Suomen hiilineutraaliustavoitteita. 

– Emme ole vielä lähimainkaan riittävällä tasolla, että pääsisimme hiilineutraaliustavoitteeseen vuonna 2035. Rakennuksiin liittyvät päästöt ovat noin 30 prosenttia Suomen kasvihuonepäästöistä. Vähennyksiä pitää kohdistaa etenkin olevaan rakennuskantaan, sillä rakennuskanta uudistuu vain yhden prosentin vuosivauhdilla. 

Kotajärvi mainitsee, että julkinen sektori omistaa noin 10 prosenttia rakennuskannasta, loput ovat yksityisiä. 

– Senaatti-konserni on vastannut tähän haasteeseen käynnistämällä energiakatsastustoiminnan, jonka tavoitteena on tunnistaa keskeiset energiansäästötoimenpiteet rakennuksissa ja varmistaa energiatehokkuuden toteutuminen. Senaatti-kiinteistöissä tämän ohjelman mukainen katsastus tehdään vuosina 2024–2027 energiankäytöllisesti merkittäville Senaatin kiinteistöille. 

Kotajärven katsastusmallissa ei läpileikata koko lvi-tekniikkaa, vaan keskitytään energiankulutukseen. Katsastuksen jälkeen tehdään toimenpide-ehdotus ja sen toteutuminen myös varmistetaan. Tarkoituksena ei siis ole vain havainnoida.

Pohjakuorma keskeinen tekijä

Kotajärvi kertoo, että pilottikohteet olivat hyvin erilaisia. 

– Lähtöolettamana voisi kuvitella, että uudempi rakennus saa paremmat pisteet kuin vanhempi, mutta näin ei ollut; peruskorjaukset ja niiden tuomat parannukset olivat nähtävissä tuloksissa. 

Tutkimusaineiston perusteella tunnistettiin erityisesti pohjakuorman määrittelyn ja analysoinnin sekä lämpöpumppujen tyyppiratkaisujen kehittämisen olevan keskeisiä toiminnan kehityskohteita. 

Pohjakuormien arviointi havaittiin osittain haastavaksi. Pohjakuormia ei jokaisessa kohteessa pystytty määrittelemään etukäteen. Työssä esitetään pohjakuorman määrittelyyn ja rakennuksen energiankäyttöprofiilin tulkintaan yksinkertaistettu malli, jonka avulla voidaan pienentää rakennusten primäärienergiankulutusta. 

– Pohjakuormat ovat todella keskeinen tekijä. Työssäni tuodaan pohjakuorman määrittelyyn työkaluja. Korkea pohjakuorman osuus kokonaistehon tarpeesta kertoo, että rakennuksessa on paljon energiahukkaa. Energiankäyttöä ei syystä tai toisesta ole ohjattu sellaisille ajanjaksoille, milloin se on kiinteistön käyttäjän kannalta olennaista. 

Kotajärvi mainitsee, että toinen oleellinen asia on uusiutuvaan energiaan liittyvät tekijät ja erityisesti lämpöpumput. 

– Lämpöpumput ovat olennaisessa osassa vihreässä siirtymässä. Opinnäytetyössäni laadin listan lämpöpumppuratkaisuista: työssä on vertailtu, mikä olisi hyvä tyyppiratkaisu. Lämpöpumppujen osalta loin tarkastuslistan, minkä avulla voi helposti katsastuksessa kartoittaa, minkälainen lämpöpumppu soveltuu parhaiten kohteeseen. 

Malli palvelee tarkoitustaan 

Kotajärvi kertoo, että itse katsastusmalli oli johtopäätösten mukaan järkevä ja palvelee tarkoitustaan. 

– Palautekyselyn avulla hankin tietoa siitä, miten katsastajat tekisivät toisin tai parantaisivat prosessia. Kyselyssä nousivat esiin kattavien lähtötietojen tärkeys ja niiden läpikäynti ennen kohdekäyntiä. On tärkeää tutustua huolella kohteeseen etukäteen, jotta tiedetään, mitä katsastetaan.

Osa katsastajista oli yllättyneitä, että Senaatin kohteissa voi olla valokuvaamisen rajoituksia. Silloin kattavien muistiinpanojen tekeminen ja viipymätön raportointi ovat tärkeitä.

Energiakatsastukseen sisällytettiin myös energiakatsastajan tarkastuslista, joka ohjaa katsastusprosessia.

– Tarkastuslista on pitkä, mutta sen avulla katsastaja voi tehdä systemaattisesti katsastuksen. Kun kaikki kohdat on ruksattu, katsastus on tehty. Tämä on simppeli työkalu, mutta auttaa paikan päällä katsastajaa muistamaan jokaisen katsastukseen liittyvän tarkastuksen ja yksityiskohdan. Lista myös harmonisoi tilaajan kannalta prosessin.

Katsastuksessa eri osa-alueet pisteytetään 1–5-asteikolla. Kokonaisarvosana muodostuu painotetusti.

– Auditoinnin painotettu tulos on nimenomaan painotettu tulos, eli taustalla on kertoimia, miten keskiarvo muodostuu. Kohteilla oli eri katsastajat, ja katsastajan subjektiivinen näkemys voi vaikuttaa jonkin verran arvosanaan. Konsultin kokemus, oma näkemys ja ammattitaito voivat näkyä jollain tasolla tuloksessa. 

Hyötyä kiinteistönomistajille

Pilottivaiheen katsastajat olivat ulkopuolisia konsultteja. Konsultteja Senaatti-kiinteistöt käyttävät katsastustoimintaan jatkossakin. 

– Pilottivaiheen tekijät olivat kokeneita. Yleisenä vaatimuksena on viiden vuoden työkokemus vastaavasta työstä, esimerkiksi energiahankkeista. 

Kotajärvi sanoo, että Senaatin katsastusmalli on uusi, mutta toimiva toimintatapa. 

–  Tutkimukseni mukaan se palvelee tarkoitustaan hyvin. Suomessa on paljon energiatehottomia rakennuksia. Tämä on kustannustehokas tapa kartoittaa keskeiset energiatehokkuustoimenpiteet, joiden takaisinmaksuaika voidaan parhaimmillaan laskea kuukausissa.

Opinnäytetyö on julkaistu Theseuksessa, eli kuka tahansa voi käydä lataamassa työn ja hyödyntää materiaaleja. 

– Energiakatsastuksesta hyötyvät kaikki kiinteistönomistajat, joten näen tämän asian nostamisen tärkeänä taloudellisena työkaluna sekä energiakulujen vähentämistä että puhdasta energiantuotantoa edistävänä asiana. Tietoisuuden kasvattaminen tarjoaa mahdollisuuksia myös suunnittelijoille ja konsulteille erikoistua urallaan; energiakatsastukset synnyttävät alalle kysyntää, johon tarvitaan osaavia tekijöitä, Kotajärvi päättää.