Korjausrakentaminen on vahvasti eriytynyttä alueittain

Kerrostalot ja ammattimainen korjausrakentaminen ovat pitkälti keskittyneet elinvoimaisille kaupunkiseuduille.

Väestökehitykseltään taantuvat alueet ovat puolestaan pientalovaltaisia, ja niillä korjaustarve painottuu omakotitaloihin. RT tarkastelee korjausrakentamisen teemakatsauksessaan asuinrakennusten korjausrakentamista seutukunnittain.

Korjausrakentamisen markkinat ovat yhtä keskittyneet kuin uudisrakentaminen, kun verrataan kerrostalojen korjaamista ja uusien asuntojen rakennuslupia. Sekä kerrostalokorjauksista että uusien asuntojen rakentamisesta neljän suurimman kaupunkiseudun osuus nousee 65 prosenttiin.

”Etenkin kerrostalojen putki-, julkisivu- ja kattoremontit ovat alueellisesti painottuneet hyvin voimakkaasti kymmenelle suurelle kasvuseudulle, joilla sijaitsee lähes 80 prosenttia koko kerrostaloasuntokannasta. VTT on arvioinut kerrostaloissa olevan korjaustarvetta vuosina 2016–2025 yhteensä 3,7 miljardin edestä, josta laskelmiemme perusteella leijonanosa kohdistuisi isoille kaupunkiseuduille”, RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen toteaa.

Pakarisen mukaan asuinrakennusten korjausrakentamisen kannalta olennaista on huomata asuntokuntien hyvin erilainen talotyyppijakauma kasvavien seutujen sekä väestökehitykseltään paikallaan pysyvien tai taantuvien alueiden välillä. Kasvavilla kaupunkiseuduilla noin 55 prosenttia asuntokunnista asuu kerrostaloissa ja vastaavasti 30 prosenttia erillisissä pientaloissa. Väestökadon kanssa kamppailevilla alueilla yli puolet asuu omakotitaloissa ja vajaat 30 prosenttia kerrostaloissa.

Suomessa on yhteensä reilu miljoona omakotitaloa, ja näistä reilu puolet sijaitsee väestökadosta kärsivillä alueilla. Kun koko korjaustarve jaetaan eri alueille omakotitalojen lukumäärän perusteella, muuttotappioalueilla on omakotitaloissa noin 2,5 miljardin euron korjaustarve vuosittain.

Vastaavasti laskettuna kerrostalojen korjaustarve samoilla alueilla on vain noin 750 miljoonaa euroa. Koko maassa omakotitalojen korjaustarve vuosina 2016–2025 on VTT:n arvion mukaan keskimäärin 4,6 miljardia euroa vuosittain, eli valtaosa koko asuinrakennusten korjaustarpeesta.

Taantuvilla alueilla korjaamisen rahoitus isona haasteena

Eri seutukunnat ovat keskenään hyvin erilaisessa asemassa myös sen mukaan, kuinka asukkaiden taloudelliset rahkeet riittävät korjauksiin. Väestökato vähentää asuntojen kysyntää ja sitä kautta heijastuu laskuna asuntojen hintoihin. Näillä alueilla kotitalouksien asuntovarallisuus ei kasva, mikä asettaa suurten korjausten kannattavuuden kyseenalaiseksi.

Esimerkiksi putkistoremonttien euromääräiset kustannukset ovat korkeimmat pääkaupunkiseudulla, mutta niiden osuus asunnon hinnasta on vain noin viidenneksen luokkaa. Vastaavasti on myös muilla kasvualueilla, joissa korjauskustannukset asettuvat vajaaseen 30 prosenttiin asunnon hinnasta.

”Haasteellisin tilanne on selkeästi muuttotappiosta kärsivissä maakunnissa, joissa jo pelkän putkistoremontin kokonaishinta nousee paikoin kolmannekseen asunnon hinnasta. Näissä tapauksissa, kun remontin kokonaishinta liikkuu noin 20 000 eurosta 35 000 euroon asunnon koosta riippuen, remontin toteuttaminen ei monesti ole enää taloudellisesti mahdollista”, Pakarinen arvioi.

Korjausrakentaminen kattaa nykyisin lähes yhtä suuren osan talonrakentamisesta kuin uudisrakentaminen. Asuinrakennusten ammattimaisia korjauksia tehtiin viime vuonna ennakkotietojen perusteella yhteensä 7,3 miljardin euron edestä.

Teemakatsauksen taustat:
Korjausrakentamisen teemakatsauksessaan RT on koostanut VTT:n kuntakohtaiset laskelmat asuinrakennusten korjaustarpeista ensimmäistä kertaa seutukuntatasolle ja talotyypeittäin.
Ammattimainen korjausrakentaminen käsittää rakentamisen toimialalla toimivien yritysten tekemien korjausrakennusurakoiden tuotannon arvon. Tämä Foreconin Tilastokeskuksen tilastoista laskema arvo raportoidaan myös puolivuosittain julkaistavassa RT:n suhdannekatsauksessa.

Putkiremontin hinta suhteessa asunnon hintaan on laskettu hyödyntämällä alueellisia mediaanitietoja Kiinteistöliiton korjausbarometrista. Euromääräiset neliökustannukset on suhteutettu Tilastokeskuksen tietoihin kerrostaloasuntojen hinnoista.

RT julkaisee teemakatsauksia vaihtelevista rakentamiseen liittyvistä talouden ilmiöistä. Ensimmäinen, asuntomarkkinoita käsitellyt teemakatsaus julkaistiin helmikuussa 2017.