Perusasiat kuntoon

Kiinteistöt ovat kuntien suurin omaisuus. Silti niiden annetaan lahota pystyyn. Hyvinkäällä on otettu reipas linja tilojen kunnossapitoon jo kauan sitten.

Uutiset koulujen ja päiväkotien kelvottomasta sisäilmasta eivät ole sattumaa, vaan monin paikoin seurausta kiinteistöjen järjestelmällisestä laiminlyönnistä. Kohtalokkaat päätökset on monesti tehty poliittisin perustein, insinöörejä ja muita kiinteistöalan asiantuntijoita ei ole kuunneltu.

Toisin on Hyvinkäällä. 47 000 asukkaan kaupunki heräsi huolelliseen kiinteistönpitoon 1990-luvulla. Samaan aikaan monessa kunnassa otettiin kurssi suuntaan, joka on koitunut monen kiinteistön kohtaloksi.

Hyvinkään kaupungin Tilapalvelun LVI-asiantuntija Juhani Lakanen loihtii näytölleen Paavolan koulun talotekniikan. Ilmanvaihtokoneet ja patteriverkosto näyttävät pelittävän mallikkaasti.

Etävalvonta ei ole Hyvinkäällä uutta. 1990-luvulla kiinteistöjen ylläpidosta vastannut isännöitsijä Pentti Helttunen oli tekniikan suhteen vahvasti etunojassa ja Lakasen mukaan hyvin energiatietoinen kaveri, jolle korjausten suunnittelu oli tärkeää.

Vuodesta 1995 käytössä ollut järjestelmä on osoittautunut hyväksi kumppaniksi. Talotekniikkaa ja sitä ohjaavaa automaatiota on päivitetty, mutta etävalvontajärjestelmä on pysynyt samana. Vain nimi on vaihtunut: kun Caverion osti Computecin, järjestelmän nimeksi tuli Pyramid.

Hyvinkään kaupunki omistaa noin 200 kiinteistöä. Suurin osa on kouluja ja päiväkoteja kaikilta vuosikymmeniltä. Viimeisimmät valmistuvat parasta aikaa. Enää muutama vanhoista koulurakennuksista on peruskorjaamatta.

Mukaan kiinteistösalkkuun mahtuu myös terveyskeskuksia, virastoja, varikkoja, vanhainkoteja, paloasema, uima- ja jäähallit sekä komea, vanhaan villatehtaaseen saneerattu kunnantalo. Kiinteistöistä 90 prosenttia on etävalvonnassa. Eniten tarkkaillaan vilkkaasti käytettyjä rakennuksia.

Taitavaa rakennuttamista

Hyvinkään kunnan kiinteistömassa käsittää noin 220 000 bruttoneliömetriä. Kiinteistöpäällikkö Kari Juselius kertoo, että kiinteistöjen arvoksi on muutama vuosi sitten arvioitu 300 miljoonaa euroa.

Pitkän uran Hyvinkään kiinteistörakennusmestarina tehnyt Timo Sukanen tuntee hyvin Hyvinkään edut. Ensimmäinen etu kiinteistöjen kannalta on maasto. 100 metriä meren pinnan yläpuolella sijaitsevan kaupungin kiinteistöjä ei kovin rankasti kosteuteta ulkoapäin. Haittapuolena ovat olleet paikoin korkeat radonpitoisuudet, mutta nekin on otettu hallintaan.

Toinen selkeä etu on ollut oma rakennuttajayksikkö. ”Tilapalvelu on rakennuttanut kaikki koulut ja päiväkodit, meillä ei ole ollut yhtään ulkopuolista rakennuttajaa”, Sukanen kertoo.

Sukasen mukaan oma valvonta on tähän saakka pitänyt huolen siitä, että kunta saa, mitä on tilannut ja hankkeiden laatu pysyy kunnossa. Kunnalla ei ole mitään syytä turhaan hoppuiluun aikataulujen kanssa. Olennaisempaa on tehdä hanke kerralla kuntoon.

Salkkukokoelma

Hyvinkään kiinteistöt on salkutettu kolmeen ryhmään. A tarkoittaa pysyviä rakennuksia, B-luokassa ovat ylläpidettävät rakennukset ja C tarkoittaa, että kiinteistöstä pyritään luopumaan.

Lakanen tuli Hyvinkäälle töihin vuonna 2010, ja sai hoidettavakseen kiinteistökannan, jonka kuntoa hän pyrkii jatkuvasti vaalimaan esimerkiksi uusimalla aikansa puhallelleita ilmanvaihtokoneita.

Lakasen päättäväisyyden ansiosta esimerkiksi Paavolan koulun luokitus harppasi C:stä B-luokkaan. Koulua pidettiin pitkään kuolevana kouluna, mutta maahanmuuttajien ansiosta alueella alkoi olla taas lapsia ja koulun oppilasmäärä tuplaantui. Vanhasta koulusta sai päivittämällä aivan hyvän rakennuksen, jossa on hyvä opiskella myös seuraavat 40 vuotta.

”Ei koulurakennusten tarvitse olla luksusta, riittää kun perusasiat ovat kunnossa!”, Lakanen painottaa.

Hyvä sisäilma edellyttää työtä

”Hyvinkäällä sisäilma on kohtalaisen hyvässä hallinnassa. Meillä ei ole uutisista tuttuja pahoja kohteita. Pientä ongelmaa on ollut, mutta ei yhtään niin pahaa, että paikkoja olisi pitänyt sulkea huonon sisäilman takia. Hyvän sisäilman eteen pitää tehdä työtä”, Lakanen korostaa.

”Sisäilmaryhmässä on lähdetty siitä, että ongelmat korjataan heti, eikä niitä lähdetä piilottelemaan”, Juselius kertoo.

Juseliuksen mukaan eniten sisäilmasta kärsitään opetusaloilla. Talvisin valitetaan etenkin kuivasta sisäilmasta.

”Pöly on ihan selkeä ongelma. Viimeisen 5–10 vuoden aikana siivouksesta on säästetty, minkä takia pölyä jää nurkkiin ja alakatoille. Kun tehostamme ilmanvaihtoa, pöly vain lähtee entistä pahemmin liikkeelle. Joissakin kunnissa koulujen ja päiväkotien siivouksen määrää on tiputettu jopa 30 prosenttiin. Jos siinä samalla tehostetaan ilmanvaihtoa, ongelmia tulee takuulla”, Juselius sanoo.

”Päiväkodeissa ilmanlaatua on parannettu systemaattisesti tekemällä rakennetiivistyksiä. Kahden vuoden aikana olemme tehneet tiivistykset neljään päiväkotiin, koska näissä kohteissa oli ilmavuotoja. Kulmat, nurkat, ikkunat, seinät ja lattiat on tiivistetty ja ilmanjakoa on korjattu”, Sukanen kertoo.

Lakanen korostaa ylläpidon tärkeyttä. Hyvinkäällä ilmanvaihtokoneet suodattimineen huolletaan kahdesti vuodessa ja kanavat nuohotaan viiden vuoden välein.

IV-koneiden optimaalisten käyttöaikojen hakeminen on tarkkaa työtä, joka vaatii kokemusta.

”Meillä on kohteita, joissa ilmanvaihto sammutetaan yöksi, mutta koneet käynnistetään hyvin aikaisin aamulla ja ne ovat päällä iltaisin vähän pitempään. Mutta kohteissa, joissa on ongelmia, koneita pidetään yötä päivää päällä. Emme lähde energiansäästön takia kikkailemaan ihmisten terveydellä”, Lakanen sanoo.

”Mielestäni ihminen on kaikkein arvokkain. Paljon olennaisempaa on se, millaiset olosuhteet ihmisillä on, kuin että lämpeneekö joku atk-laite liikaa. Ja sen mukaan pitää tehdä hankkeita”, Lakanen täsmentää.

Suurin osa Hyvinkään IV-koneista on varustettu taajuusmuuttajilla tai EC-puhaltimilla. Tämän ansiosta koneita voidaan ajaa entistä monipuolisemmin osatehoilla.

Lakanen sanoo, että niin ilmanvaihdon parantamisessa kuin missä muussa korjaamisessa hyvänsä, hankkeiden eteenpäin vieminen edellyttää aktiivista ihmistä. Lakanen itse kertoo kiertävänsä paljon Hyvinkään kiinteistöissä juttelemassa henkilökunnan kanssa. Samalla hän käy katsomassa laitteita. Näillä reissuilla syntyvät päätökset tulevista korjauskohteista.

”Lääkäri hoitaa aina yhtä ihmistä kerrallaan, mutta LVI-insinööri panee kerralla kuntoon sadan ihmisen terveyden”, Lakanen siteeraa erästä kohtaamaansa työterveyslääkäriä.

Viisautta jaetaan

Hyvinkäällä on tarkat taulukot omistamistaan kiinteistöistä. Näihin on esimerkiksi merkitty, millaisia koneita ja vaihtimia talossa on ja minä vuonna ne on sinne asennettu. Pitkän tähtäimen suunnitelmassa kohteet on laitettu ammattilaisten toimesta tärkeysjärjestykseen. Suunnitelmaa ei pelkästään lepuuteta kokoushuoneen pöydällä, vaan sitä noudatetaan, kun määrärahoja jaetaan.

Lakasen mukaan korjaamista ei Hyvinkäällä nähdä kuluna, vaan investointina. Ilmanvaihtojärjestelmien uusimista ei lykätä peruskorjauksen yhteyteen, vaan niitä tehdään tarpeen mukaan vaikka heti. Sitä paitsi lämmöntalteenoton lisäämisestä koituu kaupungille mittavat säästöt joka vuosi.

”Minun aikana kukaan ei ole jarrutellut pieniä investointeja, vaan aina on saanut pientä korjausta tehdä”, Lakanen kertoo.

Tilakeskuksen korjausbudjetti on naftit kolme miljoonaa euroa vuodessa ja summa jaetaan rakennus-, sähkö- ja LVI-sektoreiden kesken. Lisäksi Hyvinkäällä on pari vuotta ollut korvamerkattua energiansäästörahaa 100 000 euroa vuosittain.

Lakasella on LVI-korjauksia varten käytössään noin puolen miljoonan euron budjetti, jonka hän käyttää tarpeelliseksi katsomiinsa kohteisiin. Yksin Lakanen ei päätöksiään tee, sillä esimerkiksi Tilakeskuksen kollegat, monialainen Hyvinkään Sisäilmaryhmä sekä Energiansäästöryhmä osallistuvat keskusteluun ahkerasti.

Energiatemppuja

Valtaosa Hyvinkään kiinteistökannasta on kaukolämmön piirissä. Sen lisäksi, että Hyvinkäällä on säästetty energiaa laitekantoja uusimalla, myös muunlaisia energiatekoja on kokeiltu.

Vuonna 2010 Kytäjän kouluun valittiin vanhan öljyjärjestelmän rinnalle uusi öljykattila ja vesi-ilmalämpöpumppu, koska se sijaitsee kaukana kaukolämpöverkosta.

”Ennen kohde vei öljyä noin 11 000 litraa vuodessa, ja nyt se vie vain 2000 litraa ja sähköä 38 MWh”, Lakanen havainnollistaa.

Vuonna 2010 valmistuneessa Tanssikallion päiväkodissa lämpöä tuotetaan maalämmöllä ja aurinkokeräimillä.

Lämmöntalteenottojärjestelmissä Lakanen on suosinut glykolipiirejä, huolimatta siitä, että kaikki eivät liputakaan niiden puolesta. Vaikka glykolipiirillä varustettujen lämmöntalteenottolaitteiden hyötysuhde ei ole niin hyvä kuin pyörivillä lämmönsiirtimillä varustetuilla, lopputulos on Lakasen mukaan kaikin puolin kelvollinen ja reaalimaailmaan sopiva.

”Pyörivät lämmönvaihtimet edellyttäisivät aina isoja konehuoneita katoille. Kun olemme tehneet glykoliratkaisuja, meidän ei ole tarvinnut investoida rakennuspuolelle. Ja monesti vanhojen kiinteistöjen rakenteet eivät edes kestäisi katolle tulevia konehuoneita.”

Yksi mallikohde on vuonna 1935 pankiksi valmistuntu talo, jossa toimii nykyisin Musiikkiopisto. Uuden IV-koneen ja lämmöntalteenoton ansiosta kaukolämmön kulutus kiinteistössä on tipahtanut puoleen entisestä.

Teksti ja kuvat Minna Kärkkäinen