As oy Resiinan linjasaneeraus – Mittava hanke vaatii projektinjohdolta täsmällistä otetta

Helsingin Pasilassa sijaitsevassa As Oy Resiinassa on käynnistynyt mittava linjasaneeraus, jossa uudistetaan kolmen kerrostalon talotekniikkaa yhteensä 157 asunnossa. Kun 14-kerroksisen talon talotekniikkaa uudistetaan, korostuvat erityisesti projektinjohto, suunnittelun koordinointi ja työmaan logistiikka. Korkea rakennus tuo myös lvi-suunnitteluun omat erityispiirteensä. 

Linjasaneeraus on aina monen toimijan yhteishanke, jossa mukana ovat taloyhtiön hallitus, isännöitsijä, suunnittelijat, urakoitsija, valvojat ja projektinjohto. Projektinjohto vastaa hankkeessa myös sopimusasioista ja siitä, että hankkeen kustannukset ja aikataulu pysyvät hallinnassa koko projektin ajan.

Vaikka työmaavaihe on käynnistynyt vasta nyt, projektinjohdon työ alkoi hankkeessa jo vuosia sitten. Hankkeessa on projektinjohdon vastuulla kilpailutus, sopimusasiat, suunnitteluohjaus, aikataulutus sekä eri osapuolten työn yhteensovittaminen.

Lisäksi projektinjohdon tehtävä on varmistaa, että hanke etenee suunnitellusti. Resiinassa projektinjohdosta on vastuussa Misor-Rakenne. 

– Taloyhtiö oli teettänyt tarveselvityksen jo noin kolme vuotta sitten. Me tulimme projektinjohtoon mukaan noin kaksi vuotta sitten, jolloin aloitettiin suunnittelun kilpailutus ja sen jälkeen varsinainen suunnitteluvaihe, kertoo hankkeessa projektinjohtajana toimiva Sami Palmu Misor-Rakenteesta.

Suuri ja kiinnostava kohde

Suunnittelukilpailutuksen voitti A-Insinöörit. LVI-suunnittelusta vastasi Niko Luomalahti ja pääsuunnittelijana toimii Miika Haavisto. Projektinjohdossa yksi keskeinen tehtävä on ollut suunnittelunohjaus ja tiedon välittäminen eri osapuolten välillä.

– Suunnitteluohjauksessa yksi tärkeimmistä tehtävistä oli koordinoida suunnittelua ja viedä tietoa suunnittelijoilta taloyhtiölle ja toisaalta taloyhtiöltä takaisin suunnitteluun. 

Kun suunnitelmat ovat selkeät, kilpailutusvaiheessa päästään vertaamaan tarjouksia samasta lähtökohdasta.

– Halusimme sellaiset suunnitelmat, joilla urakoitsijat pystyvät laskemaan hankkeen ilman arvailua, Palmu sanoo.

Loppusuoralle valittiin kuusi urakoitsijaa ja heidän kanssaan toteutettiin selonottoneuvottelut.

Haastattelujen perusteella muodostettiin kokonaisvaikutelma urakoitsijan toimintatavasta ja siitä, miten he hanketta lähestyvät. Palmun mukaan hintataso oli luonnollisesti keskeinen osa valintaa, mutta ratkaisu ei perustunut vain siihen.

– Kyseessä on suuri ja kiinnostava kohde. Hintahaitari ei ollut kovin iso, vaan tarjoukset oli laskettu tarkasti. Urakoitsijan valinnassa katsotaan kuitenkin aina hintaa laajempaa kokonaisuutta, Palmu sanoo.

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Johannes Salmisen mukaan yksi keskeinen valintaperuste oli se, että pääurakoitsija tekee mahdollisimman suuren osan työstä omalla työvoimallaan.

– Meille oli tärkeää, että alihankkijoita on mahdollisimman vähän. Ajattelemme, että mitä vähemmän ketjutusta on, sitä selkeämmin kokonaisuus pysyy hallinnassa. Tässä ympäristössä korostuu myös turvallisuus: kun työmaalla liikkuu pääosin urakoitsijan omaa väkeä, poikkeaviin tilanteisiin osataan puuttua herkemmin.

Urakkavaiheessa hankkeessa toimii Misor-Rakenteenerillinen valvontaorganisaatio, jossa jokaiselle osa-alueelle on oma valvojansa. Valvojat tekevät työmaalla fyysistä valvontaa koko urakan ajan.

– Valvonnasta tulee raportit reaaliaikaisesti esimerkiksi taloyhtiön hallitukselle. Minun tehtäväni on pitää tämä koko kokonaisuus hallinnassa, Palmu kertoo.

Projektinjohtaja toimii hankkeessa myös eräänlaisena yhteensovittajana eri osapuolten välillä.

– Projektinjohdon tehtävä on pitää kokonaisuus hallinnassa ja varmistaa, että aikataulut pitävät ja asiat etenevät oikeaan aikaan. Tarvittaessa toimin myös eräänlaisena erotuomarina, jos eri osapuolten välillä tulee tulkinta- tai sopimusasioita.

Yksi keskeinen projektinjohdon työkalu on säännölliset työmaakokoukset, joita Resiinan hankkeessa pidetään kahden viikon välein.

– Työmaakokoukset ovat yksi tärkeimmistä infokanavista. Siellä kaikki osapuolet kokoontuvat ja käydään läpi, mitä työmaalla on tapahtunut, onko tullut poikkeamia ja tarvitaanko suunnitelmiin muutoksia. Toki akuutit asiat hoidetaan heti, mutta nekin käsitellään työmaakokouksessa. 

Kylmähyöty maalämpöön

Resiinassa siirryttiin maalämpöön jo aiemmin, nykyisen linjasaneerauksen yhteydessä rakennetaan valmius huoneistokohtaiselle jäähdytykselle. Jokaisen asunnon osalta toteutetaan putkisto, joka mahdollistaa osakkaiden tilata urakan yhteydessä jäähdytysyksikön huoneistoon tai asennuttaa sen myöhemmin.

– Maalämpölaitteistoon lisätään komponentteja siten, että järjestelmästä saadaan myös kylmähyöty. Tätä mahdollisuutta pohdittiin jo maalämmön asennusvaiheessa, joten sen toteutus on nyt helppo, Palmu lisää. 

Huoneistokohtainen jäähdytys toteutetaan kasettimallisella yksiköllä alas laskettuun kattoon.

–  Huoneistossa näkyy käytännössä vain ritilä. Ratkaisu parantaa erityisesti kesäaikaista asumismukavuutta.

Taloyhtiössä ratkaisuun päädyttiin asumismukavuuden takia. Asuntoon voidaan tarvittaessa asentaa useampikin yksikkö.

– Erityisesti etelän- ja lännenpuoleiset asunnot kuumenevat kesällä todella paljon. Pahimmillaan sisälämpötila voi nousta yli 30 asteen, jos asunto on viikon tyhjillään ja aurinko porottaa koko ajan. Elementtitalossa lämpö myös varastoituu rakenteisiin pitkäksi aikaa, Salminen kertoo.

Jäähdytyksessä syntyvää lämpöenergiaa voidaan hyödyntää käyttöveden lämmityksessä ja ylimääräistä energiaa voidaan siirtää takaisin kaivoihin. 

– Siten järjestelmä hyödyttää laajemminkin koko kiinteistöä, ei vain yksittäistä huoneistoa, Palmu sanoo.

Linjasaneerauksessa toteutetaan lisäksi vesikiertoinen lattialämmitys märkätiloihin, mikä ei ole täysin tavanomainen ratkaisu tämän tyyppisissä kohteissa. 

– Ratkaisua puolsi se, että taloyhtiössä on jo käytössä matalalämpöinen maalämpöjärjestelmä.

Taloyhtiön katolla on myös aurinkopaneelit, jotka toteutettiin aiemman maalämpöhankkeen yhteydessä.

– Samaan aikaan toteutettiin poistoilman lämmöntalteenotto. Se säästää tietysti energiaa valtavasti. 

Rakennusteknisesti Resiina ei urakoitsijan näkökulmasta ole poikkeuksellinen, mutta korkeus tuo tietyt suunnittelu- ja mitoituserot talotekniikkaan. Erityisesti käyttövesi- ja nousulinjoissa paineet ja nousujen toteutus poikkeavat matalammista kerrostaloista.

– Korkeassa talossa käyttövesinousut tehdään käytännössä kaksoisnousuina. Yksi nousu palvelee alempia kerroksia ja toinen ylempiä, jotta painetasot saadaan toimimaan hallitusti, Palmu kertoo. 

Logistiikalla tärkeä rooli

Kun 14–kerroksisen tornitalon talotekniikkaa uudistetaan samaan aikaan, kun osassa kiinteistöä edelleen asutaan, työmaan kuljetukset, materiaalivirrat ja turvallisuus vaativat jatkuvaa yhteensovittamista.

– Logistiikka on korkeassa talossa haasteellisempaa. Jätettä kuljetetaan alas ja tuodaan paljon tavaraa ylös, ja samalla pitää huolehtia siitä, että pelastustiet pysyvät koko ajan vapaina, Palmu sanoo.

Vaikka pihapiiri näyttää avaralta, käytännössä tilaa työmaan toiminnoille on vähän.

– Tontti on todella pieni. Tällaisessa ympäristössä jokainen järjestely pitää miettiä tarkasti, Salminen sanoo.

Hankkeen yhteydessä uusitaan talotekniikan ohella myös muita järjestelmiä. Kohteessa uusitaan muun muassa lukitusta, ja remontin yhteydessä toteutetaan myös ovipuhelinjärjestelmä.

Urakoitsijaksi hankkeeseen valikoitui valintaprosessin jälkeen Remonttipartio ja projektipäälliköksi Mikko Kosonen.

– Minulla on ollut sama ydintiimi jo kymmenen vuotta, joten pystymme toteuttamaan projektin pääasiassa omalla työvoimalla. 

Kosonen kertoo, että kohde on suuri, mutta yhteistyö on käynnistynyt luontevasti. 

– On ollut ilo huomata, kuinka hyvä tiimi tässä on yhdessä tekemässä. Kun projektinjohto, hallitus, isännöinti ja urakoitsija ovat kaikki hyvin kartalla ja yhteistyö toimii, siitä syntyy hyvä pohja onnistuneelle hankkeelle, Kosonen sanoo. 

Urakan on tarkoitus valmistua noin vuodessa.  A-portaassa aloitettiin työt huhtikuun alussa ja viimeinen porras pitäisi olla valmis ensi vuoden maaliskuussa. Kokonaisuudessaan hanke kustantaa noin kymmenen miljoonaa.

Aktiivinen tilaaja tuo suunnitteluun vaatimuksia

Hankkeen LVI-suunnittelusta vastannut Niko Luomalahti kertoo, että Resiinan hankkeessa suunnittelua helpotti poikkeuksellisen valveutunut taloyhtiö. Yhtiössä oli toteutettu jo aiemmin energiatehokkuuteen vaikuttavia ratkaisuja, kuten maalämpöjärjestelmä ja poistoilman lämmöntalteenotto. 

 – Taloyhtiön hallituksen kanssa käytiin ratkaisuja tarkasti läpi. Se helpottaa suunnittelutyötä, kun ei tarvitse lähteä aivan perusasioista liikkeelle. 

Aktiivinen tilaaja tuo suunnitteluun kuitenkin myös vaatimuksia.

– Tällaisessa kohteessa tilaaja myös osaa vaatia. Suunnitelmien pitää olla hyvin perusteltuja ja mietitty huolellisesti. Se nostaa vaatimustasoa, mutta toisaalta parantaa myös lopputulosta.

Luomalahden mukaan suunnittelukokouksia oli tavallista enemmän. Hänen mielestään tämä oli hankkeen kannalta hyvä asia.

– Kokouksissa varmistettiin, että kaikki tarvittava tulee varmasti huomioitua. Kun suunnitelmat tehdään riittävän tarkasti, urakoitsijakilpailutuksessa tarjoukset saadaan paremmin vertailukelpoisiksi ja urakkavaiheessa lisätöiden määrä pysyy maltillisempana.

Kahden kerrostalon korkeus tuo kohteeseen omat LVI-suunnittelun erityispiirteensä, vaikka Resiina ei ole varsinaisesti poikkeuksellisen korkean rakentamisen kohde.

– Tässä on kuitenkin otettava huomioon tietyt korkeaan rakennukseen liittyvät asiat, kuten lämpölaajeneminen ja käyttöveden paineverkostot. Kohteeseen on suunniteltu erilliset korkeampi- ja matalapaineiset käyttövesiverkostot, mikä erottaa sen tavallisemmasta kerrostalokohteesta.

Linjasaneerauksen yhteydessä toteutettava jäähdytysratkaisu vaati suunnittelussa sekä asuntoihin tulevien putkivarausten että maalämpöjärjestelmään tehtävien muutosten yhteensovittamista. Jäähdytys tuotetaan keskitetysti maalämpöjärjestelmässä.

– Asuntoihin tehdään putkivaraukset, mutta jäähdytyslaitteita ei asenneta automaattisesti kaikkiin huoneistoihin. Lisäksi maalämpöjärjestelmään tarvitaan jäähdytyspuolen lämmönsiirtimiä, ohjauksia ja venttiileitä. 

Uusi verkostoja

Samalla asuntoihin lisätään myös märkätilojen vesikiertoinen lattialämmitys, joka poikkeaa tavanomaisemmasta sähköisestä mukavuuslattialämmityksestä.

– Tässä nähtiin järkeväksi hyödyntää valmiina olevaa maalämpöjärjestelmää myös lattialämmityksessä kytkemällä järjestelmään uusi erillinen lattialämmitysverkosto. Samalla varmistetaan kylpyhuonetilojen kuivana pysyminen ilman, että järjestelmän käyttö näkyy suoraan yksittäisen osakkaan sähkölaskussa.

Suunnittelussa haastetta toi erityisesti teknisten tilojen ahtaus. Luomalahden mukaan etenkin AB-talon tekniset tilat ja kellarikäytävät ovat poikkeuksellisen täynnä talotekniikkaa.

– Kun kyseessä on suuri yhtiö ja samaan kokonaisuuteen tulee uusia verkostoja, kuten jäähdytys ja lattialämmitys, tekniikan reitityksestä tulee väistämättä tavallista ahtaampaa. Niitä asioita käytiin suunnittelussa tarkasti läpi, jotta ratkaisut saatiin sovitettua olemassa oleviin tiloihin.

Myös piha-alueen viemäreiden osalta ratkaisua tarkasteltiin vielä työmaavaiheen alussa. Luomalahden mukaan tavoitteena on välttää tarpeettomia pihan avauksia ja vanhan puuston kaatamista.

– Tällä hetkellä näyttää siltä, että viemäreitä voidaan uusia osittain sukituksella. Se on toimiva ja yleisesti käytetty ratkaisu, jos putkien kunto sen sallii. Näin voidaan vähentää kaivutöitä sekä pihalla että katualueella.

Linjasaneerauksen yhteydessä uusitaan myös kohteen vanhaa automaatiota. Osa automaatiosta oli päivitetty jo aiemman maalämpöhankkeen yhteydessä. Samalla järjestelmään liitetään asuntoihin asennettavat etäluettavat vesimittarit. 

– Kun projektinjohto toimii hyvin ja tilaaja on aktiivinen, suunnittelu etenee yleensä sujuvasti. Tieto kulkee ja päätöksiä saadaan tehtyä oikeaan aikaan, mikä on tällaisessa hankkeessa todella tärkeää.

Suunnittelija on mukana myös työmaavaiheen aikana.

– Työmaavaiheessa tulee aina muutoksia ja tarkennuksia, joten olemme mukana myös urakan aikana, Luomalahti sanoo.

Viesti kulkee

Hankkeen etenemistä on tukenut se, että taloyhtiössä on tehty viestintää aktiivisesti jo pitkään ennen urakan alkua. Hallitus on tiedottanut asukkaita ja osakkaita sähköpostilla, kotiin jaettavilla tiedotteilla sekä infotilaisuuksilla.

– Tätä linjasaneerausta on pohjustettu jo hankesuunnitteluvaiheesta lähtien. Asukkaille on kerrottu ajoissa, mitä on tulossa ja miksi. Meillä oli myös muutamia vuotoja ja viemäriongelmia, joten hankkeen tarve oli hyvin sisäistetty, Salminen sanoo.

Palmun mukaan hyvä valmistelu näkyi poikkeuksellisen sujuvana päätöksentekona.

– Harvoin on yhtiökokouksia, joissa tällainen hanke menee näin yksimielisesti. Tässä hallituksen toiminta on ollut erinomaista. Hallitus on ollut hyvin sisällä hankkeessa koko ajan, ja tiedottaminen on ollut todella vahvaa.

Urakoitsijalla on käytössä myös oma sähköinen tiedotuskanava, jonka kautta osakkaat voivat seurata hankkeen etenemistä ja tehdä omia valintojaan. Digitaalisten kanavien rinnalla käytetään edelleen myös porrastiedotteita ja muuta perinteistä viestintää.

– Mitä enemmän tietoa ihmisille annetaan, sitä vankemmalla pohjalla koko hanke on. Ihmiset haluavat tietää, mitä heidän kodeissaan tapahtuu ja mitä on tulossa. Kun tieto kulkee avoimesti, moni asia helpottuu, Palmu sanoo.