Lisärakentaminen – Mitä, miten ja miksi?

Onnistunut lisärakentaminen vaatii huolellista suunnittelua ja eri vaihtoehtojen kartoittamista. Kattava valmistautuminen yhteistyössä osaavien neuvonantajien kanssa tuo merkittävää taloudellista hyötyä taloyhtiölle ja auttaa välttämään monia ongelmatilanteita pitkän projektin aikana.

Lisärakentamisessa olemassa olevaa rakennusta laajennetaan, korotetaan tai tontille rakennetaan täysin uusi rakennus puretun tilalle. Usein lisärakentaminen toteutetaan rakentamalla yksi tai kaksi uutta kerrosta vanhan rakennuksen päälle.

Lisärakentamisen avulla taloyhtiö voi rahoittaa suuria peruskorjauksia, kuten putkiremontin tai julkisivusaneerauksen. Taloyhtiön lisärakentamishankkeen kannattavuus on riippuvainen projektin koosta – pienissä projekteissa lisärakentamisen kiinteät kulut saattavat viedä merkittävän osan hyödystä. Kannattavuuteen vaikuttavat myös esimerkiksi asuntojen kysyntä alueella sekä rakennusoikeuden määrä. Usein lisärakentaminen on myös keino nostaa olemassa olevien asuntojen arvoa sekä parantaa kiinteistön ominaisuuksia, kuten energiatehokkuutta.

Lisärakentamishankkeen laittaa liikkeelle taloyhtiö usein neuvonantajien avulla. Lisärakentaminen edellyttää laajaa osaamista niin juridiikan kuin rakennustekniikan alalta. Taloyhtiön olisikin hyvä ottaa jo suunnitteluvaiheessa mukaan ulkopuolista asiantuntemusta esimerkiksi juristilta, arkkitehdiltä tai rakentajakonsultilta.

Ensin yhteys kaupunkiin tai kuntaan

Ensimmäinen askel lisärakentamishankkeessa on yhteydenotto kaupunkiin tai kuntaan. Taloyhtiön tulee aluksi selvittää, mitä kaavoituksellisia kysymyksiä on otettava huomioon ja mikä on kaupungin tai kunnan suhtautuminen lisärakentamiseen.

Lisärakentaminen etenee normaalisti rakennusyhtiöiden kilpailutuksella. Tarjouksia on hyvä pyytää useammalta rakennusliikkeeltä, jotta taloyhtiö voi valikoida saamistaan tarjouksista sopivimman. Sopivan tarjouksen löydyttyä taloyhtiö ja rakennuttaja laativat esisopimuksen, jolla sovitaan isärakentamishankkeen raamit.

Esisopimuksella taloyhtiö sitoutuu tietyin ehdoin luovuttamaan uuden kaavan mukaisen rakennusoikeuden rakennusyhtiölle. Kauppasumma ja rakennusoikeus siirtyvät vasta, kun asemakaava on lainvoimainen. Lisäksi esisopimuksen toteutumisen ehtona on usein, että vahvistetun asemakaavan rakennusoikeus kattaa vähintään sopimuksessa määritellyt minimivaatimukset. Lisärakentamishankkeisiin liittyvien perustamiskustannusten vuoksi isommat rakennusliikkeet eivät usein lähde alle 800 m²:n lisärakentamishankkeisiin mukaan.

Yhtiökokous päättää

Yhtiökokous päättää, lähdetäänkö lisärakentamishankkeeseen. Lisäksi yhtiökokous päättää rakennusyhtiön, jolle rakennusoikeus myydään, sekä solmittavien sopimusten ehdot. Yhtiökokouksella on myös mahdollisuus vaikuttaa huoneistojakoon ja rakennuksen ulkonäköön sekä siihen, millainen rakennus tai lisäosa rakennetaan. Lisärakentaminen vaatii myös yhtiöjärjestysmuutoksia, joista päätetään yhtiökokouksessa. Lisäksi osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate saattaa edellyttää, että lisärakentamispäätös vaatii yksittäisten osakkeenomistajien nimenomaisen suostumuksen.

Lisärakentamispäätöksen jälkeen voidaan asemakaavan muutoshakemus tai poikkeuslupahakemus laittaa vireille. Usein taloyhtiö sopii rakennusyhtiön kanssa tehtävänjaosta siten, että rakennusyhtiö laatii tarvittavat hakemukset ja luvat taloyhtiön puolesta. Kun kaava on vahvistettu, sovitaan osapuolten välillä hankkeen lopullisista ehdoista erillisellä sopimuksella ennen rakentamisen aloittamista.

Asiantuntijat avuksi

Lisärakentaminen on pitkä hanke, jossa vierähtää usein vuosia ennen kuin asunnot ovat myytävissä. Vaikka taloyhtiöllä ei olisi juuri tällä hetkellä tarvetta lisärakentamisesta saataville varoille, kannattaa alustavaa selvitystyötä tehdä jo ennakkoon. Taloyhtiön on hyvä selvittää oman kaupungin tai kunnan suhtautuminen lisärakentamiseen alueella sekä pohtia, millaisia mahdollisia toteuttamisvaihtoehtoja tulevaisuuden menojen kattamiseksi voisi olla. Lisärakentamisen taloudellinen hyöty taloyhtiölle on usein satojatuhansia tai jopa yli miljoona euroa.

Lisärakentamishankkeisiin liittyy useita sopimusoikeudellisia kysymyksiä. Hanketta varten laaditaan lukuisia sopimuksia, kuten merkintä- ja rakentamissopimuksia sekä maanvuokraussopimuksia. Hankkeet ovat juridisesti monimutkaisia kokonaisuuksia, joihin tarvitaan laajaa erityisosaamista eri oikeudenaloilta. Lisärakentaminen palvelee kaikkia osakkaita ja asukkaat ovat pääosin tyytyväisiä saavutettaviin hyötyihin, mutta myös vastustusta voi nousta esiin esimerkiksi muuttuvien maisemien vuoksi. Tämän vuoksi juridiikan osaamisen lisäksi hyvät neuvottelutaidot ovat tarpeen.