RAKLIn suhdannetiedote 1/2020: Hankkeita vireillä, mutta käynnistyminen epävarmaa

Kiinteistömarkkinoilla koronakriisin vaikutukset ovat näkyneet välittömästi, kun monien toimitilojen vuokralaisten liiketoiminta on vaikeutunut ja tuonut vaikeuksia vuokranmaksuun. Vaikutukset rakennusmarkkinoille jäävät hyvän tilauskannan takia kuluvana vuonna vähäisiksi useimpiin muihin elinkeinoihin verrattuna.

Jos rajoituksia joudutaan kiristämään uudelleen ja talouden ja työttömyyden uhkaskenaariot alkavat toteutua, vaikutukset kiinteistö- ja rakentamismarkkinoihin ovat suuret.

Kiinteistökauppamarkkinat hiljennevät voimakkaasti epidemian seurauksena 

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on ollut monen vuoden ajan vilkasta, mutta koronakriisin myötä kaupankäynti hiljennee voimakkaasti. Alkuvuosi oli kiinteistökauppamarkkinoilla vielä hyvin vauhdikas, sillä tammi-maaliskuun kokonaisvolyymi nousi muutamien suurien kauppojen myötä yli 2,7 miljardiin euroon, mikä on ensimmäisen vuosineljänneksen kaikkien aikojen korkein volyymi. 

Huhtikuussa ja toukokuun alkupuolella ei merkittäviä kauppoja enää juurikaan julkistettu. Huhtikuussa toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa odotukset sijoittajakysynnän kehityksestä romahtivat viime syksyn kyselyyn verrattuna. Toimistokiinteistöt ovat olleet kiinteistökauppamarkkinoiden suosituin sektori viime vuosina.

Niiden osuus kokonaisvolyymistä on ollut 40 prosentin tuntumassa viime vuosina, kuten myös alkuvuonna 2020. 

Tuottovaatimukset pienessä nousussa 

Toimitilakiinteistöjen tuottovaatimuksissa on koronakriisin myötä nähty maltillinen käänne: RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin nyt keskimäärin vähän yli 3,9 prosenttiin, mikä on lähes 0,2 prosenttiyksikköä korkeampi kuin syksyn 2019 kyselyssä.

Kriisi lisää etenkin liikekiinteistöihin liittyvää epävarmuutta, minkä seurauksena Helsingin keskustan liikekiinteistön tuottovaatimus nousi barometrissa noin 0,4 prosenttiyksikköä. Muissa kaupungeissa toimistojen tuottovaatimukset eivät juuri muuttuneet viime syksystä, mutta odotukset vuoden päästä ovat kaikissa kaupungeissa 0,2-0,3 prosenttiyksikköä nykytasoa korkeammalla.  

Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 8,8 prosenttia vuonna 2019 

Suorien suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan 8,8 prosenttia vuonna 2019. Nettotuottoaste oli 4,7 prosenttia, ja kiinteistöjen arvonmuutos 4,0 prosenttia.

Asuntokiinteistöt olivat vuoden 2019 parhaiten tuottava kiinteistösektori yli 14 prosentin kokonaistuotollaan. Korkeaan arvonnousuun vaikutti osaltaan muutamien suurten asuntokiinteistösijoittajien siirtymä kauppahintapohjaisesta tuottoarvopohjaiseen arvostusmenetelmään.

Toimistokiinteistöjen kokonaistuotto laski hieman edellisestä vuodesta, ja oli nyt 5,9 prosenttia. Toimistojen nettotuottoasteiden lasku jatkui, mutta arvonmuutos pysyi koko maan tasolla positiivisena.

Liikekiinteistöt olivat jo viidettä vuotta peräkkäin heikoimmin tuottanut kiinteistösektori 2,3 prosentin kokonaistuotolla. Liikekiinteistöjen markkina-arvoja kirjattiin alaspäin koko maassa, ja nettotuototkin jäivät edellistä vuotta matalammiksi. 

Asuntovuokrien nousuvauhti hidastui 

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,6 prosenttia maaliskuun 2019 ja helmikuun 2020 välisenä aikana. Muista suurista kaupungeista asuntovuokrat nousivat eniten Turussa, jossa vuosinousu oli 1,5 prosenttia. 

Muualla vuokrien muutos oli lähellä nollaa tai jopa negatiivinen. Asuntovuokrien odotetaan kuitenkin pitävän pintansa vaikeammista ajoista huolimatta etenkin suurimmissa kaupungeissa. 

Liike- ja toimistotilavuokrien ja vajaakäytön näkymät kääntyivät negatiivisiksi 

Helsingin keskustan toimistojen uusien sopimusten vuokratasot nousivat KTI:n toimistovuokraindeksin mukaan 3,4 prosenttia maaliskuun 2019 ja helmikuun 2020 välisenä aikana. Uusien vuokrasopimusten neliövuokrien yläkvartiilitaso pysytteli 36 euron tuntumassa.

RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa toimistovuokramarkkinoiden näkymät heikkenivät nyt voimakkaasti edellisiin kyselyihin verrattuna: vuokrien odotetaan kaikissa kaupungeissa laskevan ja vajaakäytön nousevan. Helsingin keskustan odotetaan edelleen pitävän parhaiten pintansa, mutta sielläkin 28 prosenttia vastaajista odottaa vuokrien laskevan.  

Liiketilavuokramarkkinoiden näkymät olivat jo ennestään selkeästi toimistomarkkinoita heikommat, ja kriisi kärjistää eroja entisestään. Helsingin keskustassa kaksi kolmesta vastaajasta odottaa liiketilavuokrien laskevan tulevan puolen vuoden aikana. Kaikilla muilla alueilla vuokraodotusten saldoluvut ovat nyt matalampia kuin koskaan aiemmin barometrin 25-vuotisessa historiassa 

Liikekiinteistöt ja hotellit kriisin pahimmin välittömästi kärsiviä kiinteistösektoreita 

Koronakriisi koettelee eri kiinteistösektoreita eri tavoin. Huhtikuisessa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa nettovuokratuottojen romahduksen arvioitiin olevan jyrkintä hotellikiinteistöissä, joissa peräti 45 prosenttia vastaajista arveli kuluvan vuoden vuokratuottojensa putoavan yli 25 prosenttia viime vuoteen verrattuna.

Liiketiloissakin vähintään 15 prosentin pudotusta odottaa yli puolet vastaajista. Toimistoissa vaikutukset ovat pienempiä, mutta sielläkin puolet vastaajista odottaa vähintään viiden prosentin pudotusta vuotuisiin vuokratuottoihinsa. Muiden kiinteistötyyppien osalta enemmistö vastaajista arvioi kriisin vaikutuksen vähäiseksi.    

Asuntorakentaminen jatkunut vilkkaana pääkaupunkiseudulla 

Asuntomarkkinoiden näkymät pääkaupunkiseudulla ovat koko maata myönteisemmät. Uusien asuntojen aloitusmäärät ovat pysyneet pääkaupunkiseudulla 14 000–15 000 asunnon tasolla vuoden 2017 lopulta. Pääkaupunkiseudun väestö kasvoi vuonna 2019 yli 18 000 asukkaalla.  

Pääkaupunkiseudulle rakennetaan tällä hetkellä esimerkiksi hieman yli puolet koko Suomen kerrostaloasunnoista ja näistä yli puolet on vuokra-asuntoja. 

Sekä kotimaiset että ulkomaiset suuret asuntosijoittajat ovat jatkamassa investointejaan pääkaupunkiseudun asuntoihin. Huhtikuussa RAKLIn jäsenilleen tekemästä kyselystä käy ilmi, että ammattimaisilla kiinteistöomistajilla ja rakennuttajilla on valmiutta ja halukkuutta rakentaa lisää vuokra-asuntoja, jos investointikelpoisia tontteja on tarjolla. 

Asuntokauppaa tukevat matalat korot ja asuntolainojen hyvä saanti, vaikkakin rahoituksen saaminen rakentajille asuntohankkeisiin on vaikeutunut. Riskejä asuntokysyntään tuovat koronakriisin pitkittymisen aiheuttama talouden ennakoitua voimakkaampi supistuminen, joka näkyisi myös monin tavoin asuntomarkkinoilla.  

Muualla Suomessa uusien asuntojen aloitusmäärät ovat supistuneet lähes 20 prosenttia vuoden 2017 tasosta. Joissakin kasvukeskuksissa kehitys on kuitenkin ollut keskimääräistä myönteisempää. 

Julkinen rakentaminen toimii veturina toimitilarakentamisessa 

Toimitilarakentaminen pääkaupunkiseudulla on ollut asuntorakentamista rauhallisempaa. Pääkaupunkiseudulla julkisten rakennusten rakentaminen on vilkasta, mutta yksityinen toimitilarakentaminen on matalalla tasolla, tosin kääntynyt taas kasvuun. Koronakriisin myötä hankkeiden käynnistämiseen liittyy epävarmuustekijöitä.  

Liikerakentaminen on tällä hetkellä matalalla tasolla ja vireillä olleita hotellihankkeita lykättäneen. 

Koronarajoitusten alkaessa rakentajilla oli hyvä tilauskanta, mikä turvaa rakentamisen jatkumisen kuluvan vuoden lopulle. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimitilarakentaminen kannattelee rakentamista kuluvana vuonna. Pääkaupunkiseudun rakentamisen jatkumisen kannalta on oleellista, että seudulla on runsaasti käynnistettäväksi suunniteltuja rakennushankkeita, erityisesti julkis– ja asuinrakennuksissa.  

Korjausrakentaminen edennyt pääosin normaalisti – koronakriisi tuonut haasteita hankkeisiin

Merkittävä osuus Suomen korjausrakentamisesta tapahtuu pääkaupunkiseudulla ja sen kasvun ennakoidaan jatkuvan pääkaupunkiseudulla sekä kuluvana että ensi vuonna. Koronakriisin vaikutukset näkyvät kuitenkin korjausrakentamisessakin, erityisesti asuinrakennusten puolella. RAKLIn jäsenilleen teettämän kyselyn mukaan koronakriisi on tuottanut haasteita lähes 30 prosenttiin korjaushankkeista.  

Korjausrakentamisen työllistävä vaikutus on VTT:n selvityksen mukaan merkittävä, ja jopa suurempi kuin uudisrakentamisen. Tässä tilanteessa olisikin oleellista tukea korjausrakentamista ja samalla edistää kestävää kehitystä ja hiilineutraalisuutta edistäviä tavoitteita.  

Ilman lisärahoitusta infrarakentaminen vähenee ensi vuonna  

Suomessa infrarakentamisen määrän ennakoidaan kasvavan tänä vuonna 6 prosenttia jo tehtyjen päätösten ansiosta. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on käynnissä tällä hetkellä useita hankkeita. Ilman lisärahoitusta infrarakentaminen tulee kuitenkin vähenemään ensi vuonna. 

Siksi olisi tärkeää elvytystoimin edistää infrahankkeita, kuten raidehankkeita. Näillä on välittömiä työllistäviä vaikutuksia, ja hankkeet luovat edellytyksiä niin kasvulle kuin ilmastopoliittisten tavoitteiden saavuttamiselle.  Keskeistä on myös rahoituksen varmistaminen niin, että infrahankkeisiin voidaan kanavoida valtion ja kuntien rahoituksen lisäksi myös yksityistä rahoitusta. 

Rakennuskustannusten nousu on ollut hidasta – tarjoushinnat yhä korkealla  

Rakennustuotannon arvo Suomessa vuonna 2019 oli 36,7 miljardia euroa. Rakentamisen volyymi väheni viime vuonna Foreconin mukaan 2 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla kehitys oli hieman koko maan kehitystä myönteisempää. Korjaus- ja infrarakentaminen kasvoivat.  

Rakennuskustannusten nousu on ollut rakennuskustannusindeksin mukaan hidasta loppuvuodesta 2018 ja nousuvauhti on ollut alle prosentin luokkaa. Tuorein tieto on maaliskuulta 2020, jolloin rakennuskustannukset nousivat 0,4 prosenttia edellisvuodesta ja 0,2 prosenttia edellisestä kuukaudesta.  

Pääkaupunkiseudun tarjoushinnat alkoivat nousta loppuvuonna 2016, jolloin rakentamisen kasvu oli hyvin nopeaa. Indeksin nousu hiipui syksyllä 2018, mutta kääntyi uudelleen kasvuun kesällä 2019. Nousu on jatkunut maaliskuulle 2020 saakka.  

Koronakriisin alkaessa urakkatarjousten hintataso oli korkea. Urakkahinnat eivät ole juuri laskeneet viime viikkojen aikana, mutta tarjouksia on saatu ja kilpailu on tiukkaa. Pääurakoiden tarjoushajontojen pieneneminen kuvaa samaa asiaa.