Edessä miljoona mahdollisuutta?
Tämän vuoden ROTI-raportissa Rakennukset-paneeli kiinnitti erityistä huomiota alan kasvaviin kestävyyshaasteisiin: Rakentamisen hiilijalanjälki on huomattava, ja paine pidentää rakennusten elinkaarta on suuri. Samaan aikaan käyttäjien tarpeet ja vaatimukset tiloille muuttuvat jatkuvasti, mikä vaikeuttaa tätä tavoitetta.
Keskustelu siitä, kuinka koronapandemia vaikuttaa tilakysyntään, käy vilkkaana etenkin toimistosektorilla. Kristallipalloa kenelläkään meistä ei ole, joten arvioihin pitää tietysti suhtautua pienellä varauksella.
Olen itse kuullut hyvin perusteltuja, asiantuntevia arvioita, jotka ennustavat toimistokysynnän hiipuvan jopa 40 %, mutta myös arvioita, joiden mukaan kysynnän määrä ei muutu. Konsensus siitä, että pandemian jälkeen toimistoilla vaaditaan erilaisia ominaisuuksia kuin aiemmin, on kuitenkin vahva.
Mitä tämä sitten voisi tarkoittaa toimistomarkkinan näkökulmasta? Pääkaupunkiseudun toimistokanta on noin 8,5 miljoonaa neliötä. Jos tilakysyntä pienenee 15 %, meillä on käsissämme yli miljoona tyhjää toimistoneliötä niiden miljoonan, jo nyt ilman käyttäjää olevan neliön lisäksi.
Varsinaisen tilakysynnän vähenemisen lisäksi tulemme todennäköisesti näkemään kysynnän uudelleenkohdistumisen. Tällöin kysyntä moderneille, uusia tarpeita vastaaville tiloille kasvaa.
Muuttuneeseen kysyntätilanteeseen vastataan toimistojen uudisrakentamisella ja kohteiden kehittämisellä esimerkiksi tilaratkaisuja muuttamalla. Jos rakennuksen sijainti tai tekniset ominaisuudet eivät tue näitä tavoitteita, tilan elinkaari toimistona voi olla ohi. Jos tilakysyntää ei ole, rakennus menettää elinvoimansa ja sen ylläpito vaikeutuu. Tyhjät rakennukset vaikuttavat myös lähiympäristönsä dynamiikkaan ja muiden toimijoiden toimintaedellytyksiin.
Uhka miljoonasta epäkurantista neliöstä on uhka sijoittajille, mutta myös laajemmin kaupunkirakenteelle ja elinympäristömme viihtyvyydelle sekä kaupunkien hiilijalanjäljelle. Meillä on siis yhteinen intressi ja paine mahdollistaa olemassa olevan rakennuskannan ketterä uudelleenkehittäminen esimerkiksi uuteen käyttötarkoitukseen.
Koska uudelleenkehittäminen vaikuttaa itse rakennuksen lisäksi muuhun kaupunkisysteemiin, se pitää toteuttaa niin, että muutokset ovat kestäviä kaikkien toimijoiden näkökulmasta.
Vastaaminen muutospaineisiin strategisesti ja ketterästi voi tarjota mahdollisuuksia kaupunkirakenteen, asuntotarjonnan ja lähipalveluiden parantamiseen sekä tukea vihreää siirtymää. Tässä kaavoituksella ja maapolitiikalla on tärkeä rooli. Tarvitaan selkeitä linjauksia, millä sijainneilla ja edellytyksillä esimerkiksi käyttötarkoituksen muutoksia tai täydennysrakentamista sallitaan. Myös strategisen purkamisen ja siihen liittyvän purkavan uusrakentamisen kriteereitä ja prosesseja pitää kehittää edelleen.
Nämä rakennetun ympäristön haasteet ja kehitystarpeet ovat olleet olemassa jo pitkään, mutta pandemia on tehnyt niistä entistä akuutimpia. Kysymys kuuluukin, pystymmekö me – rakennetun ympäristön toimijat – yhdessä muuttamaan uhkan miljoonaksi mahdollisuudeksi tehdä kaupungeista entistä parempia?
Teksti: Heidi Falkenbach
Rakennukset-paneelin puheenjohtaja
Apulaisprofessori, Aalto-yliopisto
ROTI 2021 kokoaa yli 120 asiantuntijan näkemykset Suomen rakennetun omaisuuden tilasta ja sen kehitystarpeista.
