PTS elää talotekniikan uusiutumisen tahtiin

Tarkennetaan termit heti aluksi. Kuntoarvion tekijä laatii ehdotuksen pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS). Sen pohjalta taloyhtiön hallitus tekee isännöitsijän kanssa PTS:n. Siinä huomioidaan taloyhtiön taloudelliset resurssit toteuttaa kuntoarvion edellyttämät remontit. Lopulta PTS:stä päättää yhtiökokous.

­– Kuntoarvio pitäisi tehdä viiden vuoden välein, vaikka PTS-ehdotus tehdään kymmeneksi vuodeksi. Näin siksi, että PTS:n kuudesta kymmenen vuoden päähän ulottuvat toimenpiteet ovat valistuneita arvauksia. Niihin tulee herkästi muutoksia, toistatuhatta kiinteistöjen kuntoarviota uransa aikana tehnyt Jari Halonen sanoo. Hän on sekä Suomen Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija että Kupitas Oy:n kiinteistöjen kunnossapidon asiantuntija.

PTS:n kuudesta kymmenen vuoden päähän ulottuvat toimenpiteet ovat valistuneita arvauksia.

Pitkälle tähtäävä PTS on tarpeen, jotta nähdään kiinteistön kattava remontointitarve. PTS:ää tarvitaan, kun arvioidaan remonttien synergiaetuja. Kun viiden vuoden sisällä on tehtävä remontti X ja kahdeksan vuoden päässä on remontti Y, kannattaa pohtia, voisiko remontit yhdistää.

– Kun märkätilojen huono kunto havaitaan kuntoarviossa ja niihin on tehtävä remontti, on samalla syytä katsoa putkistojen ja sähköjen saneerausta, Halonen sanoo.

Toinen esimerkki on taloyhtiön laaja pihasaneeraus. Sen suunnittelun aikana on järkevää arvioida, missä vaiheessa uusitaan talojen väliset alueputket. Jos ajankohta on lähellä, remontit kannattaa tehdä samanaikaisesti.

– Kun kuntoarviota ja remonttisuunnitelmia tehdään, on tärkeää, että talotekniikka- ja rakennetekniikkaasiantuntijat keskustelevat avoimesti remonttien yhdistämisestä.

Elinkaariajattelu osaksi PTS:ää

Rakenne- ja talotekniikkasuunnittelu kulkevat PTS:ssä rinnakkain. Molempia ohjaa usein esimerkiksi käyttötarkoituksen muutos, jolloin muun muassa kiinteistön ilmanvaihto pitää uusia.

PTS:ssä päätetään, milloin tehdään sisäilmatarkastukset, milloin uusitaan raitisilmasuodattimet, milloin kanavat nuohotaan ja missä vaiheessa on aihetta arvioida ja tehdä hormiremontti.

– Talotekniikan suunnittelun, toteutuksen, käyttöönoton ja ylläpidon välillä pitää olla hyvä yhteydenpito, jotta suunniteltu tekniikka toimii ennakoidun mukaisesti, Boost Brothersin talonrakennuttamisen palveluja vetävä Petro Pöyhönen sanoo. Hänen työhönsä kuuluu PTS-suunnitelmien laatiminen julkisiin rakennuksiin kuten kouluihin, päiväkoteihin ja liikuntarakennuksiin.

Rakenne- ja talotekniikkasuunnittelu kulkevat PTS:ssä rinnakkain.

Käytön seuranta ja optimointi on tärkeää esimerkiksi lämpöpumppujen kanssa, jotta niiden energiavirrat saadaan toimimaan parhaalla mahdollisella tavalla. Tämä on syytä kirjata osaksi PTS-suunnitelmaa, jottei seuranta unohdu.

– Lämpöpumppujen optimointiin kannattaa hankkia osaava asiantuntija, koska harvalla huoltoyhtiöllä on niihin liittyvää erityisosaamista. Pumppujen toimintaa on syytä seurata säännöllisesti ainakin niiden takuuajan, Häkkinen sanoo.

Muutoksia käyttötarpeisiin ja säädöksiin

PTS:n laadinnassa ja sen päivittämisessä on huomioitava sekä rakennuksen käyttötarkoitus ja siihen liittyvät tarpeet että rakennuksen kunto: miten tekniikka kestää ja mikä on minkin kohteen korjaustarve ja milloin. Käyttötarpeen muutos, kun rakennukseen tulee uusia vuokralaisia, voi johtaa merkittäviin muutostarpeisiin.

Myös muutokset säädöksiin, kuten energiatehokkuusvaatimuksiin, heijastuvat PTS:ään.

Uudet energiatehokkuusvaatimukset ja -ratkaisut huomioidaan kuntoarvioissa ja PTS-ehdotusten laadinnassa. Esimerkiksi katto- ja julkisivuremonttien suunnitelmissa parannetaan niiden lämmöneristyksiä ja huomioidaan kattomateriaalit niin, että katolle voidaan haluttaessa rakentaa tulevina vuosina aurinkopaneelit.

Tilanne on huomioitava myös toisinpäin: jos katolla on viidestä kymmeneen vuotta käyttöikää, ei sille ole välttämättä taloudellisesti järkevää asentaa aurinkopaneeleja ilman, että katto uusitaan kokonaan.

– Kiinteistön omistajan tahtotila pitää olla selvillä: joskus voi myös olla perusteltua päättää, ettei hankkeessa varauduta aurinkopaneeleiden asennukseen. Pääasia on se, että vaihtoehdoista keskustellaan ja tehdään perusteltuja päätöksiä, Boost Brothersin talotekniikan asiantuntija Santeri Häkkinen sanoo.

Puutteelliset lähtötiedot johtavat virheisiin

Kun lähtötiedot on kasattu huolellisesti, vältetään PTS-ehdotusten suurimmat virheet. Vastuu kattavista ja oikeista tiedoista on taloyhtiöllä tai sen valtuuttamalla isännöitsijällä. Kuntotarkastusta tekevän PTS-ehdotuksen laatijan vastuu perustuu hänen saamiinsa tietoihin.

PTS pitää päivittää myös jokaisen merkittävän korjauksen jälkeen.

Kuntotarkastaja ei tarkasta tietojen oikeellisuutta – paitsi silloin, kun hän havaitsee aistinvaraisessa kuntotarkastuksessa selvästi, etteivät lähtötiedot pidä paikkaansa.

Esimerkki: Kiinteistössä on tehty pari vuotta ennen kuntoarviota putkiston kuntotutkimus, jossa on tuotu esiin putkiston heikko kunto sen käyttöikään nähden. Tämä ei tule esiin silmämääräisessä kuntoarviossa. Jos kuntoarvioinnin tekijällä ei ole näitä tietoja, hän ei osaa ajoittaa remontteja oikein PTS-ehdotukseen.

Systemaattinen päivitys – myös remonttien jälkeen

PTS:n systemaattinen päivitys on Häkkisen mukaan paras tapa välttää siihen pesiytyvät virheet. Jos päivityksiä ei tehdä, järjestelmät eivät välttämättä toimi optimaalisesti.

– Ongelmatilanteissa nähdään usein, ettei kiinteistön talotekniikkaa ole ylläpidetty huolto-ohjelmien mukaisesti. PTS ei ole sisältynyt laitteiden säännöllistä huoltoa ja toiminnan varmistusta.

PTS pitää päivittää myös jokaisen merkittävän korjauksen jälkeen.

– Korjauksissa kiinteistöön tulee uutta tekniikkaa, jonka huoltovälit pitää lisää PTS:ään, Häkkinen sanoo.

Paljon keskustelua käydään siitä, miten tarkka PTS:n pitäisi olla. Vaikka yksityiskohtaisen PTS:n laatimien on isolle kiinteistömassalle työlästä, joudutaan työ tekemään vain kerran.  Päivityskerroilla prosessi on kehittynyt ja lähtötiedot saadaan helpommin. Osa PTS:n tehtävistä voidaan myös siirtää kiinteistön huolto-ohjelmaan.