Laatua taloyhtiöden korjaushankkeisiin

Korjaurakentamisessa palveluntuottajien osaamisessa on kehitettävää. Filosofi Esa Saariselta opin aikanaan mielenkiintoisen termin, uomakipitys. Se kuvaa palveluntuottajaa, joka ei siirry mukavuusalueensa ulkopuolelle. Uomakipittäjä noudattaa ainoastaan oppimiaan toimintatapoja, eikä opi tai halua oppia uusia tapoja toimia.

Korjausrakentamisessa vallitsee edelleen uomakipityksen kulttuuri. Opituista uudisrakentamisen toimintatavoista ei haluta päästää irti, vaikka toimintaympäristö on muuttunut. Muutamat palveluntuottajat ovat kuitenkin oivaltaneet palvelun merkityksen korjausrakentamisessa ja panostaneet palveluprosessin kehittämiseen.

Palveluprosessin kehittäminen on palveluntuottajan näkökulmasta kannattavaa koska asiakkaat lopulta määrittävät yrityksen imagon. Hyvästä palvelusta hyötyvät myös taloyhtiöt, jolloin taloyhtiön odotukset ja käytännön kokemukset kohtaavat todennäköisemmin.

Palveluntuottajien on panostettava teknisen laadun lisäksi tuotannollisen ja toiminnallisen laadun kehittämiseen. Toiminnallisella laadulla tarkoitetaan palveluntuottajien toimintaa korjaustyön aikana. Tähän vaikuttavat palveluntuottajien asenteet, käyttäytyminen, toiminnan täsmällisyys, aikataululupausten pitävyys, viestintä ja sen oikeellisuus, työmaajärjestelyissä onnistuminen ja niin edelleen.

Toiminnallisen laadun kokeminen on osin subjektiivista, mutta kokonaisuuden kannalta merkittävää. Vaikka korjaustyön tekninen laatu olisi hyvä, heikko toiminnallinen laatu saattaa johtaa siihen, että palvelu koetaan kokonaisuutena epäonnistuneeksi.

Korjausrakentamisen laadun edistämiseen tarvitaan siis taloyhtiön tahtotilan kirkastamista ja palveluntuottajien palveluprosessien kehittämistä.

Taloyhtiöt ovat suurten haasteiden edessä. Suurimpia niistä aiheuttavat rakennuskannan ikärakenteesta johtuva korjausrakentaminen, kiristyvät energiatehokkuusvaatimukset ja väestön ikääntyminen. Haasteisiin voidaan varautua suunnitelmallisen kiinteistönpidon avulla.

Tulevien hankkeiden ajoituksiin on aina kiinnitettävä huomiota, jotta asumiskustannukset saadaan pidettyä kohtuullisella tasolla. Hankkeiden lykkääminen voi johtaa tilanteeseen, jossa hankkeet ajautuvat päällekkäin.

Hankkeiden valmistelu ja liikkeellelähtö ovat aina kriittisiä vaiheita. Erityisen haastavia nämä ovat epävarmalle kertarakennuttajalle, jollaisia taloythiöt pääsääntöisesti ovat.

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on hankittava pätevä rakennuttamisesta vastaava projektipäällikkö. Vaikka yhtiö siirtää rakennuttamistehtävät projektipäällikön hoidettavaksi, on vastuu edelleen hankkeeseen ryhtyvällä.

”Sitä saa, mitä tilaa”, pätee hyvin myös korjausrakentamisessa, joissa huomio kääntyy lähes poikkeuksetta laatukeskusteluun. Syynä tähän on usein se, ettei taloyhtiön odotukset vastaa käytännön kokemuksia. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on aina panostettava tarjouspyyntöasiakirjojen selkeyteen ja lopulta laadittaviin sopimuksiin.

Taloyhtiön tahtotila saadaan parhaiten selville hyvin toteutetun hankesuunnittelun avulla. Hankesuunnitteluvaiheessa määritetään muun muassa korjaustöiden sisältö ja laajuus, alustava kustannustaso ja toteutustapa. Tavallisesti selvitetään myös, mitä remontteja kannattaa tehdä samanaikaisesti ja mitä tiettyinä ajankohtina myöhemmin.

Kirjoittaja TkT Jari Virta on Kiinteistöliiton kehityspäällikkö